Praktijkgebieden: Bestuursrecht
Een aantal stadsdelen, waaronder stadsdeel Amsterdam-Centrum, heeft recent een handhavingsactie gericht op het bestrijden van illegale hotels uitgevoerd. Bij hotels wordt – vanzelfsprekend – in de eerste plaats gedacht aan het verhuur van hotelkamers, die kunnen worden bereikt via een gezamenlijke entree en waarbij in de regel door middel van een receptie service wordt verleend. De handhavingsactie van de stadsdelen ging verder. Verschillende gemeubileerde appartementen die voor een relatief korte termijn werden verhuurd moesten het namelijk ook ontgelden. Dit, ondanks het feit dat het hierbij overduidelijk niet om hotels ging als hiervoor beschreven, dus met receptie, roomservice e.d. Het gebruik door de huurder onderscheidde zich in feite ook niet van normale bewoning, er was bijvoorbeeld een volledig ingerichte keuken waarin de bewoner zelf zijn maaltijden kon bereiden. Het enige onderscheid was dat de bewoning van korte duur was.
De primaire grondslag van de stadsdelen om ook ten aanzien van deze appartementen op te treden vormde het bestemmingsplan. Heeft een gebouw bijvoorbeeld de bestemming “wonen”, dan is een exploitatie als “hotel” vrijwel altijd niet toegestaan. Maar ook de tussenvorm van verhuur als short-stay-appartement, waar men in beginsel langer verblijft dan in een hotel, is dan niet toegestaan, aldus het stadsdeel. En wel omdat er volgens het huidige beleid van het stadsdeel pas sprake is van wonen indien het (onder andere) om een verblijf van minimaal zes maanden gaat.Anders gezegd, zodra appartementen met in het bestemmingsplan de bestemming “wonen” voor de duur van minder dan zes maanden te huur worden aangeboden, is er sprake van een hotel en dus van strijd met het bestemmingsplan. Het stadsdeel ziet dan aanleiding om op te treden. Bestemmingsplannen kennen geen specifieke regeling voor short-stay-appartementen, die ook voor een kortere periode dan zes maanden aan bijvoorbeeld expats worden aangeboden. Hierdoor lijkt deze gebruiksvorm buiten de boot te vallen.
Vanuit de gemeenteraad is, mede naar aanleiding van een brandbrief van de Verenigde Samenwerkende Accommodatie Bedrijven, aan Burgemeester en Wethouders de vraag voorgelegd hoe zij tegen deze ontwikkelingen aankijken. In een schriftelijke reactie geven Burgemeester en Wethouders aan dat zij – gelet op het belang van de beschikbaarheid van aantrekkelijke tijdelijke woonruimte in de stad voor werknemers van buitenlandse bedrijven – het stadsdeel zal verzoeken een termijn van twee in plaats van zes maanden aan te houden. Het stadsdeel Amsterdam-Centrum zal worden verzocht om bij de vaststelling van de Nota Verblijfsinrichtingen het economisch belang van short-stay-appartementen (vanaf twee maanden) zwaar te laten wegen. Vooruitlopend op nieuw beleid binnen de stadsdelen, worden de stadsdelen voorts gevraagd om geen handhavingsacties te ondernemen richting partijen die voor een periode van langer dan twee maanden verhuren. Op 7 september 2006 zal deze schriftelijke reactie van Burgemeester en Wethouders in de gemeenteraad worden behandeld.
Daarnaast zijn nu de ogen gericht op de stadsdelen zelf, en dan met name het stadsdeel Amsterdam-Centrum. Hoe gaan zij hier, onder andere in het kader van bestemmingsplannen, mee om? Wordt het begrip “wonen” anders geïnterpreteerd, worden de bestemmingsplannen uitgebreid met een specifieke gebruiksbepaling voor short-stay-appartementen, of wordt de verhuur als short-stay-appartement binnen andere bestemmingen toegestaan?
Femke van Ooijen is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bestuursrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.