Praktijkgebieden: Huurrecht
Wat is de positie van de onderhuurder van woonruimte ? Heeft de onderhuurder huurbescherming bij beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst? In principe wel, als het een zelfstandige woonruimte betreft en de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft in de desbetreffende woonruimte.
Dit vormt een lastige situatie voor de verhuurder die nieuwe afspraken heeft gemaakt met betrekking tot de gehuurde woning en die de (hoofd)huurovereenkomst met de hoofdhuurder heeft beëindigd. De onderhuurder heeft immers in principe huurbescherming, en blijft zitten. De hoofdverhuurder kan niet aan zijn nieuwe afspraken voldoen.
Wat zijn de mogelijkheden voor de hoofdverhuurder? Voor de hoofdhuurder geldt dat deze jegens de hoofdverhuurder de verplichting heeft het gehuurde bij beëindiging van de huurovereenkomst leeg en ontruimd op te leveren. Als een onderhuurder blijft zitten, kan hij niet leeg opleveren en schiet hij tekort in zijn verplichtingen. De hoofdhuurder pleegt wanprestatie en is schadeplichtig jegens de hoofdverhuurder. Hierbij dient wel een kanttekening te worden geplaatst. Indien de hoofdverhuurder op de hoogte was van de onderhuur en daarvoor (impliciet) toestemming heeft gegeven, kan de hoofdverhuurder niet meer bij de hoofdhuurder “aankloppen” voor de schadeplichtigheid. Pas dus op als verhuurder voordat je akkoord bent met onderhuur of op de hoogte bent van onderhuur. Ook uit stilzitten, kan worden afgeleid dat de hoofdverhuurder toestemming verleent voor de onderhuur. Reageer dus direct.
Voor de onderhuurder het volgende.De onderhuurder wordt bij beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst van rechtswege huurder van de (hoofd)verhuurder. De hoofdverhuurder heeft daarna zes maanden de tijd bij de rechter te vorderen dat deze zal bepalen dat de huur met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip zal eindigen. De wet kent daarvoor een bepertk aantal gronden, zoals bijvoorbeeld het feit dat de onderhuurder onvoldoende financiële waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huurpenningen of dat de onderhuur is aangegaan met de kennelijke strekking de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen.
Slaagt de verhuurder er niet in de rechter te overtuigen van zijn gelijk, dan is sprake van een huurovereenkomst tussen de (hoofd)verhuurder en de (onder)huurder waarop de normale regels van het huurrecht van toepassing zijn. Inclusief de huurbescherming.
Dit alles geldt alleen bij verhuur van een zelfstandige woonruimte. De onderhuurbescherming geldt bijvoorbeeld niet bij de onderhuur van kamers, dienstwoningen, bedrijfsruimten etc.
Michel Visser is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.