Praktijkgebieden: Vastgoed
Gemeenten hanteren vaak een antispeculatiebeding bij de verkoop van onroerend goed om prijsopdrijving tegen te gaan. Een dergelijk beding houdt veelal een verplichting tot zelfbewoning en een verbod op doorverkoop gedurende een aantal jaar op straffe van een boete in.
Een aantal Doetinchemse kopers stelde zich op het standpunt dat de overeengekomen antispeculatiebedingen in koop-aannemingsovereenkomsten met de Gemeente Doetinchem in strijd waren met de Huisvestingswet. De Rechtbank Zutphen gaf de kopers gelijk. Op verzoek van de gemeente heeft er een zogenaamde sprong-cassatie plaatsgevonden (het Hof is “overgeslagen”) en moest de Hoge Raad de vraag beantwoorden of een antispeculatiebeding nietig is wegens strijd met de Huisvestingswet.
De Hoge Raad heeft deze vraag beantwoord aan de hand van de maatstaven van het arrest “Windmill”, al sinds 1991 vaste jurisprudentie. Een overeenkomst naar burgerlijk recht (zoals het antispeculatiebeding) is alleen toelaatbaar indien deze de publiekrechtelijke bevoegdheden (vergunningen op grond van de Huisvestingswet) niet op onaanvaardbare wijze doorkruist. Met andere woorden: indien de gemeente haar doel kan bereiken via een publiekrechtelijke weg, is het volgen van de privaatrechtelijke weg niet toelaatbaar. Om te kunnen beoordelen of er sprake is van een onaanvaardbare doorkruising moet worden gekeken naar het doel van de publiekrechtelijke bevoegdheden.
De Huisvestingswet heeft volgens de wetsgeschiedenis het oog op een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte. De Hoge Raad oordeelde in haar uitspraak van 14 april 2006 dat antispeculatiebedingen, die niet zien op de verdeling van woonruimte (maar op tegengaan van speculatie) en die geen beperkingen aanbrengen op het recht van vrije vestiging, niet in strijd met het systeem en de strekking van de Huisvestingswet zijn. En dus mocht de Gemeente Doetinchem een antispeculatiebeding in de koop-aannemingsovereenkomsten opnemen.
Annejet Lamme is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.