Praktijkgebieden: Huurrecht
Verhuurders mogen niet reeds bij het aangaan van de huurovereenkomst met de huurder een opzegging overeenkomen tegen het einde van een bepaalde periode. Dat was al bekend en is onlangs weer eens bevestigd in een uitspraak van de sector kanton van de rechtbank Haarlem van 2 maart 2006.
In deze uitspraak betrof het een huurovereenkomst voor 6 maanden (van 1 april 2005 tot en met 30 september 2005). De huurder had de verhuurder benaderd om de huurwoning tijdelijk te mogen huren. De verhuurder is daarmee akkoord gegaan. De huurovereenkomst bevatte dan ook een bepaling, waarin de opzegging reeds was geregeld tegen 30 september 2005.
De huurder voldeed echter niet aan de overeengekomen opzegging per 31 september 2005. Hij zat in oktober 2005 nog steeds in het gehuurde. Daarnaast was inmiddels een huurachterstand ontstaan van 5 maanden. De verhuurder vorderde ontruiming van de woonruimte omdat de huur reeds bij het aangaan van de huurovereenkomst was opgezegd.
De rechter oordeelde dat een opzegging niet rechtsgeldig is, als de potentiële huurder bij voorbaat, bij het aangaan van de huurovereenkomst, afstand doet van zijn recht op huurbescherming. Dat is niet zo vreemd, omdat anders de huurbeschermingsregels geen betekenis meer zouden hebben.
Een beëindiging met wederzijds goedvinden is wel mogelijk, hetgeen vaak in een beëindigingovereenkomst wordt vastgelegd. Een dergelijke beëindiging kan echter slechts worden overeengekomen nadat de huur is aangegaan.
De verhuurder stond overigens niet geheel met lege handen. Subsidiair had de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd op grond van het feit dat de huurpenningen niet werden voldaan. Vanwege de betalinsachterstand werd de ontbinding van de huurovereenkomst alsnog uitgesproken.
Michel Visser is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.