Praktijkgebieden: Huurrecht
Voor zowel huurders als verhuurders is het van belang te weten wat de mogelijkheden zijn voor een huurder om veranderingen in een gehuurde ruimte aan te brengen en wat een verhuurder daar tegen kan doen. Uitgangspunt is dat de huurder bevoegd is voorzieningen aan te brengen in de gehuurde ruimte. Hiervoor dient de huurder echter wel toestemming te vragen van de verhuurder. Deze toestemming is niet nodig in geval van veranderingen welke geen noemenswaardige kosten met zich meebrengen om de zelfaangebrachte voorziening aan het einde van de huur wederom te verwijderen. Denk bijvoorbeeld aan een wandspiegel.
De verhuurder van woonruimte is in ieder geval verplicht de toestemming te verlenen tot het aanbrengen van een zelfaangebrachte voorziening , indien deze de verhuurbaarheid van de ruimte niet schaadt en geen sprake is van een waardedaling van het gehuurde door de zelf aangebrachte voorziening. Let wel, aan deze beide voorwaarden dient te zijn voldaan voordat het geven van de toestemming van de verhuurder verplicht is.
Indien de verhuurder van de woonruimte geen toestemming geeft, bestaat voor de huurder de mogelijkheid de kantonrechter om vervangende toestemming te verzoeken. De kantonrechter zal dan tevens voornoemde twee voorwaarden toetsen en zal, indien is voldaan aan beide voorwaarden, vervangende toestemming verlenen. Indien niet is voldaan aan de beide voorwaarden zal de kantonrechter de belangen afwegen.
Bij het einde van een huurovereenkomst komt vervolgens aan de orde of de huurder de zelfaangebrachte voorziening dient te verwijderen. Dat is in beginsel niet het geval. Er bestaat namelijk geen wettelijke wegbreekplicht voor geoorloofde veranderingen (dit is dus anders in geval van ongeoorloofde veranderingen).Wel is het mogelijk dat contractueel een wegbreekplicht wordt overeengekomen. In de literatuur bestaat echter discussie in hoeverre een dergelijke contractuele verplichting is toegestaan. Zo is te denken aan artikel 7:224 BW. In deze bepaling is opgenomen dat de huurder verplicht is het gehuurde bij het einde van de huur ter beschikking te stellen in dezelfde staat zoals weergegeven in de beschrijving van het gehuurde. Dit echter behoudens geoorloofde veranderingen en toevoegingen.
Belangrijk tot slot betreft het feit dat het voorgaande voor wat betreft woonruimte enkel op aangebrachte voorzieningen aan de binnenzijde van het gehuurde van toepassing is. Voor wat betreft het aanbrengen van voorzieningen aan de buitenzijde van de gehuurde woonruimte zijn deze regels dus niet per definitie van toepassing. Hiervan kan in de huurovereenkomst dus worden afgeweken. Zo blijft de mogelijkheid voor de verhuurder van woonruimte aanwezig te bedingen dat de huurder aan de buitenzijde van de gehuurde woonruimte niets mag veranderen. Zo kan bijvoorbeeld een reclameverbod of een verbod op het plaatsen van zonwering worden overeengekomen.
Teneinde als verhuurder niet in de knel te komen in “lastige” procedures is het verstandig een beleid te ontwikkelen omtrent hetgeen een wel of niet geoorloofde zelfaangebrachte voorziening betreft. Met een goed beleid behoeft men niet in onnodige procedures te belanden en daarnaast hoeft men niet akkoord te gaan met iedere voorgestelde verandering aan het gehuurde. Voor de huurder geldt tenslotte dat voor hem duidelijk is hoe hij, binnen het in het beleid gegeven kader, het gehuurde naar eigen smaak mag aanpassen.
Michel Visser is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.