Praktijkgebieden: Bouwrecht
Projectontwikkelaars/aannemers kunnen hun verplichtingen jegens kopers van appartementen en huizen onderbrengen bij garantiefondsen. Het meest bekende garantiefonds is het Garantie Instituut Woningbouw (GIW). Het GIW verzekert de koper van (ver)nieuwbouwwoningen dat het project zonder prijsverhoging zal worden afgebouwd als de aannemer/projectontwikkelaar failliet gaat en garandeert dat bepaalde met name genoemde gebreken worden hersteld. Het gaat daarbij dan om gebreken die worden ontdekt bij oplevering, in welk geval het GIW soms moet bemiddelen, danwel om gebreken die na het einde van de onderhoudstermijn blijken. In de garantieregeling staat opgesomd welke gebreken daar onder vallen.
Gesteld kan worden dat de garantiefondsen tot voor kort redelijk hebben gefunctioneerd, met dien verstande dat een klein garantiefonds, de Stichting Garantie Waarborgfonds Nederland (SGWN) haar activiteiten moest staken omdat De Nederlandsche Bank van mening was dat dit fonds zonder de vereiste vergunning garanties verleende. Een ander garantiefonds is enige tijd geleden failliet gegaan, zodat de kopers het nakijken hadden. Inmiddels is komen vast te staan dat De Nederlandsche Bank gaat opleggen dat garantiefondsen onder het toezicht van deze bank worden gesteld, omdat zij in feite als verzekeraar optreden. Daarvoor hebben de garantiefondsen een vergunning nodig van de DNB.
De inmenging van de DNB zal waarschijnlijk tot gevolg hebben dat de garantiefondsen hun verplichtingen bij verzekeraars moeten herverzekeren, met de nodige kostenverhogingen van dien. De premie voor het waarborgcertificaat zal dan wellicht ook omhoog gaan, terwijl op dit ogenblik die premie betrekkelijk laag is. Als er echter grote calamiteiten zouden optreden, zou de financiële spankracht van garantiefondsen wel eens onvoldoende kunnen blijken, in welk geval de aanspraken van de kopers gevaar kunnen lopen. Een dergelijk debacle wil natuurlijk DNB voorkomen.
Overigens is de garantie van waarborgfondsen zowel aanvullend op de verplichtingen van de aannemer, als een geschikt drukmiddel tegen de aannemer. Er kan immers ten overstaan van het Waarborgfonds over gearbitreerd worden.
Op zichzelf lijkt de inmenging van de DNB in het voordeel van de koper. Nu echter in het bestuur van het GIW vertegenwoordigers zitting hebben van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, de Stichting Waarborgfonds Koopwoningen, NV Bouwfonds Nederlandse Gemeenten, de Stichting Woningborg, de Stichting Landelijk Garantiefonds Woningbouw, de Consumentenbond en de Vereniging Eigen Huis, mag er voorlopig van uitgegaan worden dat de dekking van de garanties van het GIW goed wordt bewaakt.
Jaap Rehbock is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bouwrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.