Praktijkgebieden: Huurrecht
De ministerraad is op 19 november jl. akkoord gegaan met het voorstel van minister Dekker van VROM om het huurbeleid ingrijpend te hervormen. Doel van deze hervorming is om met name commerciële verhuurders te stimuleren meer te gaan investeren in woningen, en dus meer woningen te gaan bouwen. Ondanks de vraag naar voornamelijk middeldure en dure huurwoningen blijft het aanbod achter. Het nieuwe huurbeleid moet er dan ook toe leiden dat er de komende 3 jaar 30% meer nieuwe huurhuizen worden gebouwd. De verhuurders krijgen daarvoor als “tegemoetkoming” meer ruimte om de huurprijzen te verhogen. In januari 2008 zal er een evaluatie plaatsvinden en wordt bekeken of de verhuurders het aantal van 30% meer huurhuizen inderdaad hebben gerealiseerd. Is dat niet het geval, dan mogen de sociale verhuurders de huren niet extra verhogen.
Wat gaat er veranderen? Vanaf 1 juli 2006 zal bij 25% van alle huurwoningen de marktwerking de huur gaan bepalen, dit zijn de zogenoemde geliberaliseerde huurwoningen. Nu valt nog slechts 5% van de huurwoningen in deze categorie.Bij de overige 75% van de huurwoningen zal de minister van VROM de maximale huurprijs blijven bepalen.Of een woning al dan niet tot de categorie geliberaliseerde huurwoningen gaat behoren, is afhankelijk van de WOZ-waarde. Op dit moment ligt de drempel, afhankelijk van de regio, bij 100.000, 115.000 of 130.000 Euro, waarbij als peildatum 1 januari 1999 wordt gehanteerd. Voor de huurwoningen die als gevolg van het nieuwe huurbeleid tot de categorie geliberaliseerde huurwoningen zullen gaan behoren, is voorzien in een overgangsregeling. Huurders zonder huursubsidie krijgen te maken met een overgangsregime van 4 jaar, gedurende welke periode de maximaal toegestane huurstijging elk jaar zal toenemen. De woning kan daardoor als het ware gefaseerd naar het markthuurniveau groeien. Voor diegenen die huursubsidie ontvangen, blijft het recht op huursubsidie bestaan, evenals de regulering van de jaarlijkse huurstijgingen.De maximale huurprijs zal voorts meer dan voorheen op basis van de Wet Waardering Onroerende Zaken worden vastgesteld.
Belangenverenigingen van huurders hebben al aangegeven dat zij weinig vertrouwen hebben in het nieuwe huurbeleid van de minister en verwachten dat het beleid tot enorme huurstijging zal leiden. Aedes, de koepelorganisatie van woningcorporaties, is echter minder bevreesd voor enorme huurstijgingen en ziet in het nieuwe huurbeleid juist een sterke impuls voor de bouw van nieuwe huurwoningen.
Rob Tempelaars is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.