Praktijkgebieden: Huurrecht
Tenminste wel als het ligt aan de kantonrechter in de residentie.
De “Zwarte Madonna” is een begrip in Den Haag. Het is een sober vormgegeven woongebouw van architect Carel Weeber in het centrum van Den Haag. De gemeente heeft enige jaren geleden het plan opgevat om dit gebied her in te richten en het gebouw te slopen. Daartoe heeft zij in oktober 2002 het gebouw aangekocht. De levering vond plaats in januari 2003.
De gemeente heeft vervolgens de huurders in december van 2003 de huur opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. Het opzeggen van een huurovereenkomst van een woning kan op grond van een aantal limitatief in de wet vermelde gronden. Dringend eigen gebruik is een van de gronden en sloop en renovatie van een pand worden als dringend eigen gebruik aangemerkt. In zoverre was er niets aan de hand. Wanneer een nieuwe eigenaar van een woning, na eigendomsoverdracht de huurovereenkomst o.g.v. dringend eigen gebruik wenst op te zeggen, zal die nieuwe eigenaar echter een wachttijd van 3 jaar in acht moeten nemen. Een van de huurders in de “Zwarte Madonna” stelde dan ook dat de gemeente Den Haag pas in januari 2003 eigenaar was geworden. De wachttijd van 3 jaar was derhalve nog niet verstreken op het moment dat de huurovereenkomsten in december 2003 werden opgezegd. De gemeente stelde echter dat zij de huurders al in 2000/2001 had geïnformeerd over de rechtsopvolging en de sloop van het gebouw en dat de termijn al was verlopen. Bovendien had de gemeente inmiddels allerlei contracten afgesloten met projectontwikkelaars, het Rijk en financiers. Uitstel van de sloop en het niet halen van deadlines zou tot sancties kunnen leiden.
De kantonrechter geeft de huurder echter gelijk en oordeelt dat de wachttijd van 3 jaar nog niet is verstreken. In de onlangs gepubliceerde uitspraak stelt hij dat de drie jaars termijn wel kan aanvangen voordat de rechtsopvolging juridisch geëffectueerd is (januari 2003) doch in dat geval moeten de huurders op grond van mededelingen van de gemeente met voldoende mate van zekerheid hebben mogen aannemen dat de aangekondigde rechtsopvolging en sloop werkelijkheid zouden worden. De huurders mogen echter niet voor onaangename verrassingen komen te staan. In 2000 en 2001 was die zekerheid er niet: De gemeente gaf in haar informatiebulletins juist te kennen dat veel aspecten nog ongewis waren en dat onder andere de onderhandelingen met de toenmalig verhuurder stroef verliepen.Tenslotte oordeelt de kantonrechter dat de door de gemeente genoemde onaanvaardbare gevolgen bij uitstel en het niet halen van deadlines in dit geval voor rekening en risico van de gemeente dienen te komen.
Rob Tempelaars is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.