Praktijkgebieden: Vastgoed
In een uitspraak van de rechtbank Amsterdam uit 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:8865) speelde de vraag of het aanleggen van een leiding onder de grond zonder toestemming van de erfpachter onrechtmatig was. Wat was in deze zaak aan de hand? Een erfgoedstichting in Amsterdam was erfpachter van een perceel grond met een (monumentaal) gebouw. Een projectontwikkelaar wilde op een naastgelegen perceel, na de sloop van een voormalige kliniek, appartementen realiseren. Voor de bouw was gedurende anderhalf tot twee jaar een leiding nodig om het grondwater naar een kanaal af te voeren. Het tracé kon alleen onder het perceel van de erfgoedstichting worden aangelegd. De erfgoedstichting weigerde echter toestemming voor de aanleg. De gemeente verleende de benodigde publiekrechtelijke vergunning, waarna de ontwikkelaar toch tot de aanleg overging. De erfgoedstichting vorderde vervolgens in kort geding de verwijdering van de leiding.
In Nederland houden verschillende bedrijven zich bezig met het aanbrengen en beheren van kabels en leidingen. Doordat er reeds een grote hoeveelheid aan ondergrondse infrastructuur aanwezig is, wordt het voor netbeheerders steeds lastiger om ruimte in de ondergrond te vinden voor de aanleg van hun infrastructuur. Door deze schaarste komt het steeds vaker voor dat netbeheerders worden gedwongen om hun infrastructuur aan te leggen in gronden van particuliere eigenaren.
Daarbij zal de netbeheerder met de particuliere grondeigenaar moeten onderhandelen over de voorwaarden waaronder de netten kunnen worden aangelegd. In veel gevallen lukt het om in onderling overleg tot redelijke afspraken over de aanleg te komen. In een dergelijk geval wordt vaak door partijen een gebruiksovereenkomst gesloten en/of een zakelijk recht gevestigd. Het aangaan van deze gebruiksovereenkomst en/of het vestigen van een zakelijk recht heeft tot gevolg dat de aanlegger als de bevoegde aanlegger wordt gezien. Dit is belangrijk in het kader van natrekking.
Natrekking, hoe zit dat ook alweer? Artikel 5:20 BW bepaalt dat de eigenaar van de grond ook eigenaar is van alles was zich boven en onder de grond bevindt. Dit zou in beginsel betekenen dat de eigenaar van de grond ook eigenaar is van de kabels en leidingen onder de grond. Op deze hoofdregel wordt in lid 2 van hetzelfde artikel een uitzondering gemaakt. Hierin wordt namelijk bepaald dat kabels en leidingen niet worden nagetrokken en toebehoren aan de bevoegde aanlegger. De bevoegde aanlegger is de aanlegger die toestemming heeft verkregen van de grondeigenaar om de kabels en leidingen aan te leggen.
Echter, niet elke grondeigenaar zal uiteindelijk overgaan tot het geven van toestemming om de kabels en leidingen aan te leggen. In de praktijk komt het steeds vaker voor dat particulieren percelen die op strategische plekken liggen, opkopen. Deze grondeigenaren vragen vervolgens (te) hoge vergoedingen voor het gebruik van hun grond, waardoor partijen niet in staat zijn om redelijke afspraken over de aanleg van de netten en kabels te maken. In de regel zal de netbeheerder dan onderzoeken of hij de kabels en leidingen zo kan aanleggen, dat het perceel van een dergelijke grondeigenaar niet wordt gekruist. Soms is er echter geen andere mogelijkheid dan aanleg door het perceel van een ‘weerspannige’ grondeigenaar. De vraag is dan of de netbeheerder in zo een geval toch op de een of andere manier kan overgaan tot de aanleg van kabels of leidingen in de ondergrond, zo nodig zonder toestemming van de grondeigenaar.
Het zonder toestemming van de grondeigenaar aanleggen van kabels of leidingen mag echter niet zonder meer. De eigenaar van de grond heeft immers het eigendomsrecht, wat het meest omvattende recht is dat een persoon op een zaak kan hebben. Het staat de eigenaar van de grond in dat kader vrij met uitsluiting van ieder ander daarvan gebruik te maken. In dat kader geldt dat de eigenaar niet alleen bevoegd is om de grond te gebruiken, maar ook de ruimte boven en onder de grond.
De eigenaar heeft dus een exclusieve positieve bevoegdheid, die hem met uitsluiting van anderen rechtigt om gebruik te maken van de onder- en bovengrondse ruimte. Daarnaast wordt aangenomen dat de eigenaar ook een negatieve bevoegdheid bezit. Een negatieve bevoegdheid is het recht om derden het gebruik van deze ruimte te verhinderen. Met andere woorden, het eigendomsrecht is sterk en kan niet zonder meer worden beperkt.
Op deze regel bestaan uitzonderingen. Een dergelijke uitzondering is in artikel 5:21 lid 2 BW opgenomen, waarin is bepaald dat het gebruik van de ruimte boven en onder de oppervlakte aan anderen is toegestaan, indien dit zo hoog boven of zo diep onder de oppervlakte plaatsvindt, dat de eigenaar geen belang heeft zich daartegen te verzetten.
Wanneer een derde, zoals een nutbeheerder, gebruik wil maken van andermans ondergrond, dan zal deze aannemelijk moeten maken dat de eigenaar onder de gegeven omstandigheden geen macht kan uitoefenen over de te gebruiken ondergrond en dus geen belang heeft om het gebruik te verbieden. Het belang van de derde zelf speelt geen rol bij de beoordeling van de eventuele onrechtmatigheid van de weigering. Niet ieder willekeurig door de eigenaar opgeworpen belang zal worden aangenomen als een belang in de zin van artikel 5:21 lid 2 BW. Of de eigenaar daadwerkelijk een belang heeft, hangt af van de omstandigheden van het geval. Aannemelijk is echter dat aan een toets van het belang aan de realiteit, dat wil zeggen de mogelijkheden van de eigenaar om macht over zijn eigendom uit te (gaan) oefenen, niet kan worden ontkomen.
Terug naar de uitspraak van de rechtbank. De rechter oordeelde in deze uitspraak dat de erfgoedstichting geen belang heeft om zich te verzetten tegen de leiding. Deze leiding heeft maar een geringe diameter en ligt zo diep (15,5 tot 18 meter) dat de erfgoedstichting daarvan geen hinder kan ondervinden. Daarnaast wordt het gebruik van de leiding na anderhalf jaar gestaakt. De leiding kan blijven liggen omdat deze eventueel toekomstige funderingswerkzaamheden niet in de weg staat. De ontwikkelaar kan daarmee succesvol een beroep op artikel 5:21 lid 2 BW doen.
De relevantie van deze uitspraak zit met name in de vraag wat een eigenaar aan werken moet dulden onder zijn grond. We hebben gezien dat het eigendomsrecht van een perceel grond geen onbeperkte bevoegdheid tot gebruik geeft. De wet bepaalt zelfs uitdrukkelijk dat het gebruik van de ruimte diep onder de oppervlakte aan derden is toegestaan, namelijk als het zo diep onder de oppervlakte plaatsvindt, dat de eigenaar geen belang heeft zich daartegen te verzetten.
Daarbij mag volgens de voorzieningenrechter in deze zaak dat ‘belang’ in dit verband niet worden gelezen als (slechts een) ‘redelijk belang’, omdat de hoofdregel is dat de eigenaar exclusief van zijn zaak gebruik mag maken. Het uitgangspunt is dat de grondeigenaar een beschermenswaardig belang moet hebben om derden onder zijn grond te weren. De bouwwerken moeten (a) de eigenaar geen schade of hinder toebrengen of (b) de eigenaar niet beperken in zijn eigen bouwactiviteiten. Op de degene die onder de grond wil bouwen, rust de bewijslast.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.