Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • Wieringa@wieringa.nl
 
Bedrijven in moeilijkheden en faillissement

Huurrecht en surseance

In de serie huurrecht en faillissement

De meeste ondernemers hebben linksom of rechtsom te maken met huur en komen vroeg of laat ook in aanraking met het faillissementsrecht. Om u nader te informeren over de combinatie van deze twee belangrijke onderwerpen schrijven wij de Serie huurrecht en faillissement. In deze blog behandelen wij de positie van zowel de huurder als de verhuurder in geval aan één van beide partijen surseance van betaling is verleend.

Surseance van betaling

De surseance van betaling (kortweg: “surseance”) is een door de rechtbank verleend algemeen uitstel van betaling in het belang van de schuldenaar en van zijn schuldeisers. Surseance is bedoeld voor tijdelijke liquiditeitsproblemen, die in beginsel op korte termijn op te lossen zijn, en is gericht op de instandhouding van de onderneming van de schuldenaar. Dit in tegenstelling tot het faillissement, dat gericht is op het te gelde maken van het vermogen van de schuldenaar en de verdeling van die opbrengst over de schuldeisers. Surseance is juist bedoeld om een dreigend faillissement af te wenden.

Surseance kan leiden tot gehele of gedeeltelijke voldoening van schuldeisers, een onderhands danwel een gerechtelijk akkoord, of, wanneer het voorgaande niet kan worden bereikt, faillietverklaring.

Vrijwel direct na het verzoek daartoe door de schuldenaar verleent de rechtbank voorlopige surseance en benoemt zij een bewindvoerder, die samen met de schuldenaar het beheer over diens zaken zal voeren, en een rechter-commissaris, die de bewindvoerder van advies voorziet.

De surseance wordt ex artikel 217 Fw geacht te zijn ingegaan bij de aanvang van de dag waarop zij voorlopig is verleend. Na de aanvang van de surseance verliest de schuldenaar het vrije beheer en de vrije beschikking over zijn vermogen en is hij slechts nog samen met de bewindvoerder beschikkingsbevoegd (artikel 228 lid 1 Fw).

In veel gevallen zal de schuldenaar ofwel in de hoedanigheid van huurder, ofwel in de hoedanigheid van verhuurder een huurovereenkomst zijn aangegaan. Afhankelijk van de concrete omstandigheden zal in de ene situatie het voortzetten van de huur, en in de andere situatie het beëindigen van de huur voor de continuïteit van de onderneming vaak van groot belang zijn.

Surseance van de verhuurder

Wanneer aan de verhuurder surseance van betaling wordt verleend, geldt de hoofdregel van artikel 236 Fw, die vergelijkbaar is met het voor faillissement geldende artikel 37 Fw en geldt voor alle wederkerige overeenkomsten die nog niet (volledig) zijn nagekomen. Over de situatie waarin de verhuurder in staat van faillissement verkeert, schreven wij eerder deze blog.

In geval van surseance van de verhuurder kan de huurder op grond van artikel 236 Fw aan de verhuurder én de bewindvoerder een redelijke termijn stellen waarbinnen de verhuurder én de bewindvoerder dienen te verklaren of zij de overeenkomst gestand zullen doen. Verklaren zij dit niet, dan verliezen de verhuurder en de bewindvoerder het recht om van de huurder nakoming (onder meer betaling van de huurpenningen) te vorderen. De huurder kan de huurovereenkomst dan (gedeeltelijk) ontbinden.

Anders dan bij faillissement is de verhuurder niet altijd verplicht om zekerheid voor nakoming te stellen wanneer hij de overeenkomst wél gestand wil doen, maar slechts indien de huurder dat verlangt (artikel 236 lid 2 Fw).

Vanaf het moment dat de bewindvoerder medewerking verleent aan nakoming van de huurovereenkomst zijdens de verhuurder, heeft de huurder een boedelvordering op de verhuurder. Dit geldt ook indien de huurder (nog) geen termijn heeft gesteld en de verhuurder en de bewindvoerder de overeenkomst nog niet gestand hebben gedaan (Zie HR 22 oktober 2011, ECLI:NL:HR:2011:BN6123). Nu de prestatie van de verhuurder veelal zal bestaan uit het verschaffen van huurgenot en het verrichten van (klein) onderhoud, zal de (geldelijke) boedelvordering van de huurder veelal beperkt blijven.

Surseance van de huurder

Vergelijkbaar met de situatie in faillissement kan de schuldenaar die huurder is, de huur vanaf de aanvang van de surseance op grond van artikel 238 Fw met medewerking van de bewindvoerder tussentijds opzeggen met inachtneming van de overeengekomen of de gebruikelijke termijn, waarbij een opzegtermijn van drie maanden in ieder geval voldoende is. Wanneer er huurpenningen vooruit zijn betaald, kan de huur niet eerder worden opgezegd dan tegen de dag, waarop de termijn, waarvoor vooruitbetaling heeft plaatsgehad, eindigt. Vanaf de aanvang van de surseance is de huurprijs een boedelschuld.

De regeling van artikel 238 Fw verschilt op twee punten van artikel 39 Fw:

  1. De schuldenaar die een huurder is kan de huurovereenkomst tussentijds met een korte termijn van (doorgaans) drie maanden enkel opzeggen met medewerking van de bewindvoerder ex. artikel 228 Fw (en vice versa). In faillissement kan de curator zelfstandig de huurovereenkomst van de huurder opzeggen.
  2. De verhuurder heeft geen bijzondere opzeggingsmogelijkheid in het geval dat aan zijn huurder surseance is verleend, omdat het toekennen van dit recht aan de verhuurder volgens de wetgever de boedel in ernstige mate zou kunnen benadelen.

Artikel 238 Fw is ook van toepassing op roerende zaken, zo volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 13 mei 2005.

Wieringa Advocaten is u graag van dienst

Als u verhuurder bent en aan uw huurder is surseance verleend, of als u huurder bent en aan uw verhuurder is surseance verleend, heeft dat grote gevolgen voor u. Enkele belangrijke aspecten zijn hierboven toegelicht. In de faillissementswet is gepoogd tegemoet te komen aan de belangen van zowel de boedel als de verhuurder. Het is dus zaak om u als (ver)huurder te vergewissen van uw belangen en rechten. Is of gaat uw (ver)huurder failliet? Of hebt u vragen over andere onderwerpen waarbij huur en faillissement samenkomen? Neem dan gerust contact met ons op. Wieringa Advocaten is u graag van dienst!

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Fleurs recente berichten

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten