Praktijkgebieden: Bouwrecht
Het is vaste rechtspraak dat indien een verkoper bij de verkoop heeft gegarandeerd dat een woning de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis en achteraf blijkt dat dit niet het geval te is, de verkoper aansprakelijk is voor de geleden schade. De verkoper kan zich niet met succes verweren door te wijzen op het enkele feit dat het woonhuis tot aan de verkoop altijd als zodanig is gebruikt en waarbij ernstige gebreken nooit aan het licht zijn gekomen. Dit impliceert namelijk nog niet dat het woonhuis wél geschikt is voor normaal gebruik. Tot dit oordeel komt het Gerechtshof Amsterdam in zijn arrest van 11 februari jl.
In de zaak die geleid heeft tot dit arrest hebben koper en verkoper een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een woning welke dateert van vóór 1906. In artikel 5.3 van de door partijen gesloten koopovereenkomst, een standaard NVM-koopakte, staat de volgende garantie opgenomen: “De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. “.
Na aankoop heeft de koper aan een aannemer opdracht verleend de woning te verbouwen. Tijdens de verbouwing zijn gebreken aan de woning aan het licht gekomen. Deze gebreken zijn ook vastgelegd in een rapport en een brief van de aannemer. De koper heeft de verkoper (en in eerste instantie ook de makelaar) vervolgens gedagvaard en onder meer gevorderd dat de verkoper wordt veroordeeld tot vergoeding van de schade die hij stelt te hebben geleden op grond van de geconstateerde gebreken aan de woning.
Nadat de rechtbank de vordering heeft afgewezen, komt het Hof tot een andere conclusie. Naar het oordeel van het Hof worden de door de koper gestelde gebreken bevestigd door diverse rapporten en brieven. Gesteld noch gebleken is dat de gebreken pas zijn ontstaan na de levering van de woning aan de koper, zodat het Hof er van uit gaat dat zij toen al aanwezig waren.
Vervolgens rijst de vraag of de verkoper voor deze gebreken jegens de koper aansprakelijk is. Het hof oordeelt daarover als volgt. Uitgangspunt dient te zijn dat de verkoper in artikel 5.3 van de koopovereenkomst heeft gegarandeerd dat de woning de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Dat de woning vóór 1906 is gebouwd doet daaraan niet af. Daarbij wijst het Hof erop dat de koper met juistheid heeft opgemerkt dat de zogeheten ouderdoms-clausule, die het risico van het ontbreken van geschiktheid voor normaal gebruik bij de koper legt, niet in de koopovereenkomst is opgenomen.
Anders dan de verkoper meent, impliceert het enkele feit dat hij en vervolgens – tot de verkoop aan de koper – een huurder de woning heeft bewoond zonder dat de onderhavige gebreken aan het licht zijn gekomen, niet dat de woning ten tijde van de eigendomsoverdracht geschikt was als woonhuis. Het Hof wijst er bovendien op dat uit de brief van de aannemer blijkt dat de gebreken (en de ernst daarvan) pas bij destructief onderzoek aan het licht kwamen.
Op grond van al het voorgaande concludeert het hof dat de woning ten tijde van de eigendomsoverdracht niet de feitelijke eigenschappen had die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Als gevolg hiervan, in het bijzonder de kort na de levering aan het licht gekomen gebreken, is de koper gedwongen na de aankoop van de woning (aanzienlijke) kosten te maken om haar (alsnog) geschikt te maken voor een normaal gebruik als woonhuis.
Het mag weliswaar zo zijn dat na de aankoop van een woning doorgaans onderhoudskosten zullen moeten worden gemaakt, maar in dit geval kunnen de kosten, vanwege de aard van de gebreken, niet als zodanige kosten worden aangemerkt. Omdat aannemelijk is dat de koper als gevolg van de vastgestelde gebreken schade heeft geleden, wijst het hof de vordering tot veroordeling van de verkoper tot vergoeding van de door koper geleden schade, op te maken bij staat, toe.
Yordy Soffner is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bouwrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.