Praktijkgebieden: Huurrecht
Altijd al gedacht dat de huurder van een winkelruimte verplicht is om de winkel dan ook werkelijk te exploiteren en geopend te houden ? Dat is lang de gangbare gedachte van de rechter geweest. Om een oudere uitspraak van de President van de rechtbank Zutphen te citeren is het immers “een feit van algemene bekendheid dat min of meer langdurige leegstand, van met name winkelruimte, vaak leidt tot een aanzienlijke vermindering van de waarde van het verhuurde” en dus tot onaanvaardbare schade voor de verhuurder. En dat geldt natuurlijk al helemaal indien die winkel in een winkelcentrum is gelegen. Een gesloten winkel leidt tot verloedering, wegblijvend publiek en uiteindelijk tot leegstand van andere winkels in de buurt. Daarom zou de verplichting om zich als 'goed huurder' te gedragen tevens inhouden dat de huurder in het gehuurde daadwerkelijk zijn bedrijf moet voeren en moet blijven voeren, tot het einde van de huur.
Inmiddels is dat niet meer zo simpel. Uit een uitspraak van de Hoge Raad d.d. 23 december 2005 is af te leiden dat er op grond van de wet geen gebruiksverplichting voor de huurder bestaat. Een huurrecht is een recht om het gehuurde te gebruiken en in het algemeen verplicht de wet nergens om je rechten te gebruiken.Indien het de huurder niet meer uit komt, dan kan hij de bedrijfsruimte dus ook leeg laten staan.
Dat zal slechts anders zijn, indien in het huurcontract in aanvulling op de wet expliciet een verplichting tot gebruik en exploitatie door de huurder is overeengekomen. Dat is veelal wel het geval. Het veel gebruikte ROZ-contract bevat een algemene bepaling die de huurder verplicht tot daadwerkelijk, geheel en zelf gebruiken van de gehuurde bedrijfsruimtes. Voor veel huurders zal de uitspraak van de Hoge Raad dus weinig veranderen. (Daargelaten dat de verbindende kracht van algemene bepalingen zo weer haar eigen beperkingen kent).
In de genoemde zaak die door de Hoge Raad werd beslist, pakte het overigens voor een van de partijen wat zuur uit. Schuitema, die een nog een langdurig huurcontract had lopen doch geen mogelijkheid meer zag haar supermarkt nog langer open te houden, had gelukkig Laurus gevonden die bereid was de winkelruimte van Schuitema voor de resterende tijd onder te huren en daarin een Basismarkt te vestigen. Maar ook Laurus moest op een bepaald moment afhaken, en sloot haar deuren. In het hoofdhuurcontract van Schuitema stond een verplichting tot exploitatie opgenomen, maar Schuitema had verzuimd dat ook in haar onderhuurcontract met Laurus te bedingen. In een door de eigenaar aangespannen kort geding werd Schuitema dan ook veroordeeld om in het pand weer een supermarkt te gaan exploiteren, terwijl een dergelijke vordering van Schuitema tegen Laurus werd afgewezen. Daarmee stond Schuitema klem. De afkoop van haar verplichtingen kostte een paar ton.
Charles Moons is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.