Praktijkgebieden: Huurrecht
Op 16 juni 2025 wees de voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Nederland (ECLI:NL:RBNNE:2025:2337) een uitspraak dat het belang van duidelijke afspraken bij het overeenkomen van omzetafhankelijke huur onderstreept.
In deze blog bespreken wij aan de hand van algemene informatie over de omzetafhankelijke huur de betreffende uitspraak van de voorzieningenrechter en gaan wij specifiek in op het bewijsrechtelijke gedeelte van de uitspraak.
Een omzetafhankelijke huur wordt in de praktijk onder meer gebruikt wanneer de huurder een relatief hoog risico loopt op omzetdaling, bijvoorbeeld in economisch onzekere tijden of in sectoren waar de omzet sterk kan variëren, zoals de detailhandel en horeca. Het kan ook dienen als instrument om een huurder over de streep te trekken zich te vestigen in bijvoorbeeld een nieuw of minder gangbaar winkelcentrum.Tijdens de COVID-19-pandemie is de omzet gerelateerde huurprijs dan ook regelmatig als alternatief geopperd om leegstand van bedrijfsruimte of faillissement van huurders te voorkomen.
Een aantrekkelijk aspect voor de huurder is dat het financiële risico deels bij de verhuurder komt te liggen, die er vaak – al dan niet via investeringen in het gehuurde of de omgeving – belang bij heeft om het winkelcentrum tot een succes te maken.
In het geval partijen een omzetafhankelijke huurprijs overeenkomen, spreekt men doorgaans ter beperking van risico een minimum- en maximumhuurprijs, waarbinnen de omzetafhankelijke component vaak variërend tussen de 5% en 15% van de totale omzet een beperkte rol speelt.
Voor meer algemene informatie over de omzetafhankelijke huurprijs verwijzen wij u graag naar een van eerdere blogs.
In deze uitspraak is sprake van een sale-and-leaseback-transactie waarbij de huurder aan de verhuurder een omzetafhankelijke huurprijs betaalt. Dit overeengekomen huurprijs komt erop neer dat huurder 10% van zijn omzet verschuldigd is met een minimum jaarhuurprijs van € 75.000 en een maximum van € 100.000 exclusief btw en servicekosten. Eén van de huurders – de verkoper van het vastgoed – verstrekt bij het aangaan van de huurovereenkomst een aanzienlijke geldlening aan verhuurder.
Na verloop van tijd raakt de huurder in financieel zwaar weer en vinden er gesprekken plaats over nieuwe huurvoorwaarden. In de gesprekken is onder meer besproken dat (i) de geldlening zou worden kwijtgescholden, (ii) de zonnepanelen op gehuurde voor een bedrag van € 25.000 zou overnemen en (iii) de huurprijs het eerste jaar 8,5% en nadien weer 10% van de omzet zou bedragen met een verhoogd minimum van € 85.000. Hoewel een expliciet akkoord ontbreekt, betaalt de verhuurder wel een factuur opgesteld door huurder van € 25.000 voor de zonnepanelen, waarmee één van de voorwaarden feitelijk wordt uitgevoerd.
Verhuurder vordert in dit kort geding onder meer ontruiming van het gehuurde, inzage in de jaarrekeningen over 2023 en 2024 met goedkeuringsverklaring van de accountant en betaling van een voorschot over de onbetaalde huurtermijnen. De huurder betwist dat er nieuwe huurvoorwaarden zijn overeengekomen, stelt dat de lening niet is kwijtgescholden en dat verrekening van de lening met de huur mogelijk is.
Kort samengevat, oordeelt de voorzieningenrechter dat huurder nadere inzage moet verstrekken in zijn jaarstukken, er nieuwe huurvoorwaarden overeen zijn gekomen en de huurder op basis van de wel bekende cijfers een binnen 30 dagen een voorschot van zo’n € 45.000 aan achterstallige huurtermijnen dient te betalen om zo de eveneens toegewezen voorwaardelijke ontruiming te kunnen voorkomen.
Naast de gebrekkige communicatie over het sluiten van nieuwe huurvoorwaarden, hebben partijen ook nagelaten duidelijke afspraken te maken over hoe de huurder de omzet bewijstechnisch dient te worden aangetoond. Door tegenstrijdigheden in de overgelegde stukken vorderde de verhuurder op grond van artikel 195 Rv afgifte van de jaarrekeningen over 2023 en 2024, inclusief een goedkeuringsverklaring van de accountant. De voorzieningenrechter wees dit gedeeltelijk toe: de jaarrekeningen moesten worden verstrekt, maar zonder accountantsverklaring.
Daarbij overwoog de voorzieningenrechter dat artikel 195 Rv niet is bedoeld om nieuwe stukken te laten opstellen en dat partijen geen afspraken maakten over de wijze van omzetverantwoording. Dit oordeel sluit aan bij de lijn uit Hof Den Haag 26 november 2013 (ECLI:NL:GHDHA:2013:4449) over artikel 843a (oud) Rv, de voorganger van artikel 195 Rv.
Hoewel onderhavige zaak in zeker zin met een sisser lijkt te zijn afgelopen – aangezien met voldoende mate van zekerheid een minimale hoogte van de huurachterstand kon worden vastgesteld – laat de zaak zien dat het ontbreken van duidelijke afspraken over de voorwaarden van een omzetafhankelijke huur tot bewijstechnische problemen kan leiden.
Met name in het geval het omzetafhankelijke gedeelte van de huur een groter percentage van de totale huur betreft, is het des te belangrijker dat partijen zich vooraf bewust zijn van het belang van heldere en werkbare afspraken over het aantonen van de hoogte van de omzet.
Zo dienen partijen in dat kader onder meer vast te leggen:
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.