Funderingsherstel zonder overleg met buren: een kostbare vergissing?
Mag je als eigenaar van een twee-onder-een-kapwoning je eigen fundering laten herstellen als je buurman niet mee wil doen? En wat als je buurman vervolgens schade lijdt doordat alleen jouw helft van de woning een nieuwe fundering heeft gekregen? Deze vragen stonden centraal in het arrest van het gerechtshof Den Haag van 8 september 2026 (ECLI:NL:GHDHA:2026:2750).
Wat speelde er?
Twee buren zijn eigenaar van een twee-onder-een-kapwoning met een tussenmuur die op een gezamenlijke fundering staat. De woningen zijn op staal gefundeerd. Een fundering ‘op staal’ is een type fundering waarbij een bouwwerk direct op de ondergrond rust, zonder dat er funderingspalen worden gebruikt. Aangezien de woningen zijn gelegen op veengrond, maakt dit type fundering de woningen gevoelig voor verzakkingen.
In 2016 heeft de ene buurman een op palen gefundeerde aanbouw aan zijn woning geplaatst en in 2019 heeft hij ook een paalfundering laten aanbrengen onder de zijgevel en de voorgevel van zijn eigen woning. De gezamenlijke scheidingsmuur tussen de twee woningen werd daarbij niet voorzien van een paalfundering.
De andere buren zijn vervolgens naar de rechter gestapt. Zij vorderden een verklaring voor recht dat de verbouwende buurman aansprakelijk is voor de schade die aan hun woning zal ontstaan door de eenzijdige fundering. Volgens de verbouwende buurman was de fundering noodzakelijk en had hij voldoende overleg gevoerd met zijn buren over een gezamenlijke aanpak, wat zij zouden hebben afgewezen. Volgens de buren was echter geen sprake geweest van deugdelijk overleg.
Onrechtmatig handelen door eenzijdige fundering
Het hof stelt voorop dat de twee woningen een constructieve eenheid vormen. Uit het deskundigenbericht volgt dat funderingsherstel aan woningen die op staal zijn gefundeerd alleen verantwoord kan worden uitgevoerd als dit ook bij alle aangrenzende woningen binnen die eenheid gebeurt. Nu de buurwoning niet gelijktijdig is onderheid, is het eenzijdige herstel constructief onverantwoord en daarmee onrechtmatig.
Het hof overweegt dat de schade die hierdoor ontstaat, alleen al door de omvang, niet zonder meer behoort tot hetgeen een derde in het maatschappelijk verkeer moet dulden bij bouwwerkzaamheden van een ander. Daarbij heeft het hof meegewogen dat de noodzaak tot funderingsherstel bij de verbouwende buurman extra dringend was geworden doordat hij in 2016 zelf een onderheide aanbouw had geplaatst. Die omstandigheid komt voor zijn eigen risico. Het hof concludeert dat hij heeft gehandeld in strijd met de zorgvuldigheid die van hem mag worden verwacht.
Mededelen is niet genoeg: overleg vooraf
De verbouwende buurman heeft nog aangevoerd dat hij zijn buren begin 2019 had geïnformeerd over de voorgenomen funderingswerkzaamheden en had voorgesteld deze gezamenlijk uit te voeren. Hij kon echter niet concreet toelichten wanneer de gesprekken hadden plaatsgevonden, wat er precies was besproken en welke voorstellen hij had voorgelegd. Daarbij heeft het hof opgemerkt dat het doen van een enkele melding bij de buren niet voldoende is. Van een initiatiefnemer mag worden verwacht dat hij zijn buren tijdig voorziet van technische en financiële berekeningen die inzicht geven in de gevolgen van het al dan niet gezamenlijk uitvoeren van het herstel.
Conclusie
Deze uitspraak laat zien dat eigenaren van een twee-onder-een-kapwoning of rijtjeswoning niet zomaar eigenhandig hun fundering kunnen laten herstellen als de woningen een constructieve eenheid vormen. Wie dat toch doet zonder de buren gelijktijdig te laten meedoen, loopt het risico aansprakelijk te worden gehouden voor de schade aan het buurpand. Een enkele mededeling dat funderingsherstel wordt overwogen, is daarbij niet genoeg: de buren moeten concreet worden voorzien van technische en financiële berekeningen voordat van hen medewerking kan worden verwacht. Overweegt u funderingsherstel aan een woning die deel uitmaakt van een constructieve eenheid, of zijn uw buren voornemens de fundering te herstellen? Neem dan gerust contact met ons op.