Praktijkgebieden: Contracten, Huurrecht, Vastgoed
Een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2024:11861) illustreert hoe duidelijke afspraken over de risico’s en verantwoordelijkheden van partijen in een huurovereenkomst juridische discussies een stuk eenvoudiger maken.
Verhuurder verhuurt sinds 1 oktober 2020 een bedrijfspand in Haarlem aan huurder Double20. Het is de bedoeling dat Double20 het pand zal verbouwen tot wooneenheden van tijdelijke verhuur.
De beoogde verbouwing van het pand loopt anders dan verwacht. In december 2019 kondigt de gemeente een hotelstop af. Daarnaast legt de gemeente Double20 in april 2022 een bouwstop op, omdat Double20 in 2020 is gestart met de verbouwing zonder dat zij over een omgevingsvergunning beschikte.
Double20 laat de huur vanaf mei 2022 onbetaald. In september 2023 treden partijen in overleg over de ontstane huurachterstand en het nog niet doorlopen vergunningstraject. Verhuurder is bereid om de huurachterstand tot eind 2023 kwijt te schelden, onder de voorwaarde dat Double20 de verbouwing volledig afrond en alle benodigde vergunningen verkrijgt. Vervolgens worden partijen het niet eens over het aantal appartementen dat Double20 zal realiseren. Ondanks het protest van verhuurder zet Double20 zijn verbouwingsplannen zonder vergunning door. Ook weigert Double20 de huur te gaan betalen. De verhuurder laat het er niet langer bij zitten en stapt naar de rechter.
In de bodemprocedure vordert verhuurder (i) ontbinding van de huurovereenkomst, (ii) betaling van de achterstallige huur ten bedrage van € 121.996,30 en (iii) een schadevergoeding.
Double20 vordert in reconventie, kort gezegd, dat wanneer de ontbinding van de huurovereenkomst wordt toegewezen, de betaling van de huurachterstand moet worden afgewezen. Zij beroept zich daarbij onder meer op overmacht en onvoorziene omstandigheden. Tot slot vordert Double20 een (schade)vergoeding van de waarde van de investeringen.
De ontbinding en de schadevergoeding van verhuurder worden toegewezen. Alle vorderingen van Double20 worden afgewezen. De rechter verwijst daarbij voornamelijk naar de afspraken uit de huurovereenkomst. Hieronder volgen de belangrijkste overwegingen.
Partijen zijn in de huurovereenkomst expliciet overeengekomen dat de verantwoordelijkheid voor het verkrijgen en behouden van alle vergunningen bij Double20 lag. Bovendien waren partijen overeengekomen dat verhuurder niet aansprakelijk kon worden gesteld voor het ontbreken van enige vergunning. Beleidswijzigingen, zoals de hotelstop en aangescherpte normen voor het afgeven van een omgevingsvergunning, doen niets af aan de eerder gemaakte afspraken. Dit zijn risico’s die contractueel voor rekening van Double20 komen, aldus de kantonrechter.
Double20 voerde als verweer dat de tegenslagen die zij ondervond onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW) waren, danwel dat er sprake was van overmacht (art. 6:75 BW). De kantonrechter wees dit af. Zo was de hotelstop bij het aangaan van de huurovereenkomst al van kracht, en had Double20 daar redelijkerwijs mee bekend kunnen zijn. Daarmee strand het beroep op artikel 6:258 BW. Daarnaast heeft Double20 de bouwstop zelf veroorzaakt door zonder vergunning te gaan bouwen. De tekortkoming is direct te wijten aan Double20, met als gevolg dat er geen beroep kan worden gedaan op overmacht.
Volgens artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming in de nakoming van de verbintenissen door de ene partij, de andere partij de bevoegdheid om de de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding niet rechtvaardigd. Op grond van artikel 6:277 BW is de partij die de tekortkoming de grond van ontbinding heeft opgeleverd verplicht de schade aan de wederpartij te vergoeden.
De kantonrechter oordeelt dat Double20 niet aan de door verhuurder in september 2023 gestelde voorwaarden tot kwijtschelding heeft voldaan, waardoor Double20 alle achterstallige huurbetalingen vanaf 2022 aan verhuurder verschuldigd is.
In rechtsoverweging 4.6 en 4.8 concludeert de kantonrechter dat het onbetaald laten van de huur en het bouwen zonder vergunning met als gevolg een bouwstop ernstige tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst zijn die de ontbinding rechtvaardigen. Double20 is daarbij gehouden om de nader op te maken schade aan verhuurder te vergoeden.
Double20 vordert een vergoeding van de gedane investeringen ad €244.704,83. Deze vordering wordt wederom afgewezen op grond van de huurovereenkomst. Partijen hebben nadrukkelijk het recht op compensatie van een eventuele waardevermeerdering van het gehuurde bij einde huur door verhuurder uitgesloten.
Door de goede vastlegging van de contractuele afspraken tussen partijen, werden de verweren en vorderingen van Double20 eenvoudig van de hand gewezen. Deze zaak benadrukt hoe belangrijk het is om risico’s en verantwoordelijkheden van partijen zorgvuldig vast te leggen in de huurovereenkomsten. Heldere afspraken vooraf kunnen conflicten achteraf voorkomen.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.