Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • wieringa@wieringa.nl
 
Huurrecht

Indeplaatsstelling: geen beperking overgenomen rechten door belangen van derden

Het succesvol verkopen van een onderneming, die wordt gedreven in een gehuurde bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW, staat of valt vaak bij het kunnen overnemen van de bestaande huurovereenkomst. Zonder behoud van de locatie is een dergelijke onderneming aanzienlijk minder waard. Omdat het van belang wordt geacht dat de exploitant van een winkel zijn bedrijf kan verkopen is er voor de huurder van 290-bedrijfsruimte in art. 7:307 BW voorzien in een bijzondere vorm van contractsovername, indeplaatsstelling genaamd.

Art. 7:307 BW bepaalt dat als de verhuurder zijn toestemming niet wil geven, de huurder een verzoek bij de rechter kan indienen om een machtiging te geven deze rechten en plichten uit de huurovereenkomst over te dragen. De machtiging vervangt in dat geval de toestemming van de verhuurder.

Om een succesvolle indeplaatsstelling te realiseren dient aan een aantal voorwaarden te worden voldaan. Zo moet er sprake zijn van bedrijfsovername van de in het gehuurde gevestigde onderneming. Daarbij dienen ook relevante activa mee te gaan: meubilair, voorraden, personeel en dergelijke. De nieuwe huurder hoeft niet exact dezelfde onderneming te gaan drijven, maar dient wel in dezelfde branche zijn werkzaamheden te verrichten.

De huurder die voornemens is zijn bedrijf te verkopen dient een zwaarwichtig belang te hebben bij de indeplaatsstelling, waarbij enkel financiële belangen niet als zwaarwichtig genoeg worden gezien. De nieuwe huurder dient verder voldoende solvabel te zijn: hij dient voldoende waarborgen te bieden dat hij in staat is de huurovereenkomst correct na te komen en een goede bedrijfsvoering te kunnen organiseren.

De rechter weegt bij het toekennen van de gevorderde machtiging tot indeplaatsstelling de belangen van huurder en verhuurder af en tevens de relevante omstandigheden die daarbij spelen. De rechter kan voorwaarden aan de machtiging verbinden, bijvoorbeeld dat de nieuwe huurder verhuurder een bepaalde vorm van zekerheid biedt.

Indien tot een geslaagde indeplaatsstelling is gekomen, leidt dit tot een zuivere contractsovername: rechten en plichten gaan volledig mee. In een recente uitspraak van het gerechtshof Den Haag, was de vraag of de verhuurder in het kader van zijn toestemming voor de indeplaatsstelling de rechten en plichten van de nieuwe huurder had moeten inperken op grond van een contract met een derde.

In die zaak sprak de verhuurder (winkelcentrum) met een slijterij af dat de slijterij het exclusieve recht verkreeg een slijterij te exploiteren in het winkelcentrum, met uitzondering van rechten van de aanwezige supermarkt X om tevens een slijterij te beginnen. De betreffende supermarkt verkoopt vervolgens zijn bedrijf aan supermarktketen Y en de huurovereenkomst wordt door middel van indeplaatsstelling overgenomen door supermarktexploitant Y. Deze maakt direct gebruik van het recht een slijterij binnen zijn supermarkt te exploiteren.

De zelfstandige slijterij stelt dat er sprake is van een andere huurder dan supermarkt X en doet een beroep op het winkelcentrum zich te houden aan de exclusiviteitsbepaling in de huurovereenkomst. De Slijterij stelt dat het winkelcentrum bij de indeplaatsstelling het recht een slijterij te openen had moeten inperken ten aanzien van de nieuwe supermarktketen Y. Het gerechtshof overweegt echter dat bij indeplaatsstelling supermarkt Y als huurder in de plaats treedt van supermarkt X, en alle rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst gelijk blijven en overgaan op supermarkt Y. Voor een beperking van de rechten van supermarkt Y ten opzichte van de (voorgaande) huurder door de verhuurder bestaat geen grondslag. Belangen van de slijterij kunnen geen inbreuk op de overgenomen rechten en plichten maken, de situatie is voor de slijterij immers niet anders geworden door de indeplaatsstelling.

Indeplaatsstelling is een cruciaal element voor succesvolle bedrijfsovername, indien de bedrijfsvoering afhankelijk is van een gehuurde locatie. Dit belang is dan ook stevig in de wet verankerd. Indien aan de juiste voorwaarden wordt voldaan is indeplaatsstelling goed realiseerbaar. Art. 7:307 BW zorgt ervoor dat alle rechten en plichten uit de huurovereenkomst gelijk blijven en overgaan op de nieuwe huurder, het artikel biedt geen grondslag deze in te perken.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Franko’s recente berichten

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten