Praktijkgebieden: Huurrecht
De huurmarkt staat onder druk en het aantal huurwoningen is beperkt. Steeds vaker kiezen huurders ervoor om een woning te delen. Dan kan er sprake zijn van medehuurderschap. Maar wat betekent dat eigenlijk? Is bij samenwonen automatisch sprake van medehuurderschap? Hoog tijd om het begrip “medehuurder” weer eens af te stoffen.
Een echtgenoot of geregistreerd partner van een huurder is op grond van artikel 7:266 lid 1 BW van rechtswege medehuurder. Het medehuurderschap is nauw verbonden aan het houden van hoofdverblijf in het gehuurde. Artikel 7:266 lid 4 BW is hierop een uitzondering. Als de medehuurder vanwege een echtscheiding of beëindiging van het geregistreerd partnerschap tijdelijk ergens anders verblijf houdt, dan brengt dat geen verlies van het hoofdverblijf met zich mee.
Voor andere samenwoners is het alleen mogelijk om door instemming van de verhuurder of na een gezamenlijk verzoek aan de rechter tot medehuurder benoemd te worden. Het medehuurderschap kan pas gevorderd worden nadat de verhuurder verzocht is om in te stemmen met het toevoegen van de medehuurder en de verhuurder na drie maanden niet heeft ingestemd met het verzoek (art. 7:267 lid 1 BW).
Om als medehuurder erkend te worden, moet er sprake zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen de huurder en de samenwoner. Dit volgt uit artikel 7:267 lid 3 sub a BW: een rechter kan een verzoek om iemand als medehuurder te kwalificeren afwijzen indien deze persoon niet gedurende tenminste twee jaren in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft.
Voor de beoordeling van de duurzame gemeenschappelijke huishouding zijn volgens vaste jurisprudentie zowel de objectieve als subjectieve factoren van belang. Deze beoordeling is sterk casuïstisch van aard.
Het duurzame karakter ziet voornamelijk op de verwachting of de gezamenlijke huishouding nog langere tijd zal voortbestaan. Of deze verwachting bestaat (of bestond) moet worden beoordeeld naar alle omstandigheden van het geval.
Op de huurder en beoogd medehuurder rust ten aanzien van de gemeenschappelijke huishouding een verzwaarde stelplicht. Voor de gemeenschappelijke huishouding hoeft geen sprake te zijn van een bijzondere lotsverbondenheid, zoals een relatie. Ook familieleden, vrienden of verzorgers kunnen hiertoe behoren. Aandachtspunten bij de beoordeling van de gemeenschappelijke huishouding zijn de verdeling van de kosten, het gezamenlijk verrichten van huishoudelijke taken en in hoeverre de personen gezamenlijk hun vrije tijd doorbrengen.
Wel geldt dat slechts onder bijzondere omstandigheden een samenleven van een kind en een ouder na het zelfstandig worden van het kind kan worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding. Ook indien het gaat om een volwassen kind dat, na te zijn uitgevlogen, terugkeert naar de ouderlijke woning (Gerechtshof Amsterdam, 24 september 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:2688, r.o. 4.6-4.10 in het kader van een vordering op grond van 7:268 lid 2 BW).
De belangrijkste gevolgen van wettelijke medehuur zijn als volgt:
1. Hoofdelijke aansprakelijkheid: de medehuurder is aansprakelijk voor de huurverplichtingen, tenzij deze zijn ontstaan vóór het ontstaan van het medehuurderschap (art. 7:266 lid 2 BW en art. 7:267 lid 4 BW).
2. Voortzetting huurovereenkomst van rechtswege: bij einde huurovereenkomst met de huurder wordt de medehuurder van rechtswege huurder, tenzij de huurovereenkomst ook jegens de medehuurder is beëindigd (art. 7:266 lid 3 en 7:267 lid 5 BW). Een uitzondering op deze regel geldt voor woonruimtes waarvoor op grond van de Huisvestingswet een vergunning is vereist (art. 7:267 lid 6 BW).
3. Mededeling voortzetting aan verhuurder: op grond van artikel 7:270a BW moet de voortzetting aan verhuurder gemeld worden. Het nalaten daarvan kan tot een vordering tot schadevergoeding leiden.
4. Einde medehuurderschap: het medehuurderschap eindigt bij de verplaatsing van het hoofdverblijf van de medehuurder (art. 7:266 lid 1 en art. 7:267 lid 5 BW).
5. Geen contractspartij: wettelijke medehuurders worden meestal géén contractspartij van de huurovereenkomst.
Tot slot de contractuele medehuurder. Deze medehuurder is contractspartij in de huurovereenkomst en heeft dezelfde rechten en plichten als de huurder. De contractuele medehuurder verschilt in meerdere opzichten van de wettelijke medehuurder.
De aansprakelijkheid van de contractuele medehuurder eindigt niet door het enkele vertrek uit de gehuurde woonruimte. Dit is anders bij de wettelijk medehuurder. In het verlengde daarvan eindigt de hoofdelijk aansprakelijkheid van de contractuele medehuurder ook niet op het moment dat hij niet langer hoofdverblijf in het gehuurde houdt.
Het is dus belangrijk dat de contractueel medehuurder ervoor zorgt dat hij uit de hoofdelijk aansprakelijkheid van de verplichtingen uit het huurcontract wordt ontslagen op het moment dat hij ergens anders wil gaan wonen. In beginsel kan de contractueel medehuurder niet eenzijdig zijn gebondenheid aan de huurovereenkomst beëindigen of de huurovereenkomst opzeggen. Daarvoor zal hij doorgaans de instemming van de verhuurder en van de andere huurder(s) nodig hebben. Zowel de verhuurder als huurder kunnen dit verzoek weigeren.
Het is van belang om de rechten en plichten van het medehuurderschap te kennen. De verschillen tussen wettelijke of contractuele medehuur kunnen grote gevolgen hebben voor de aansprakelijkheid en het recht op het voortzetten van de huurovereenkomst woonruimte. Zorg dat je weet waar je voor tekent en voorkom verrassingen!
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.