icon

De ins en outs van medehuurderschap

De huurmarkt staat onder druk en het aantal huurwoningen is beperkt. Steeds vaker kiezen huurders ervoor om een woning te delen. Dan kan er sprake zijn van medehuurderschap. Maar wat betekent dat eigenlijk? Is bij samenwonen automatisch sprake van medehuurderschap? Hoog tijd om het begrip “medehuurder” weer eens af te stoffen.

De wettelijke medehuurder van rechtswege

Een echtgenoot of geregistreerd partner van een huurder is op grond van artikel 7:266 lid 1 BW van rechtswege medehuurder. Het medehuurderschap is nauw verbonden aan het houden van hoofdverblijf in het gehuurde. Artikel 7:266 lid 4 BW is hierop een uitzondering. Als de medehuurder vanwege een echtscheiding of beëindiging van het geregistreerd partnerschap tijdelijk ergens anders verblijf houdt, dan brengt dat geen verlies van het hoofdverblijf met zich mee.

Andere wettelijke medehuurders

Voor andere samenwoners is het alleen mogelijk om door instemming van de verhuurder of na een gezamenlijk verzoek aan de rechter tot medehuurder benoemd te worden. Het medehuurderschap kan pas gevorderd worden nadat de verhuurder verzocht is om in te stemmen met het toevoegen van de medehuurder en de verhuurder na drie maanden niet heeft ingestemd met het verzoek (art. 7:267 lid 1 BW).

Om als medehuurder erkend te worden, moet er sprake zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen de huurder en de samenwoner. Dit volgt uit artikel 7:267 lid 3 sub a BW: een rechter kan een verzoek om iemand als medehuurder te kwalificeren afwijzen indien deze persoon niet gedurende tenminste twee jaren in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft.

Duurzame gemeenschappelijke huishouding?

Voor de beoordeling van de duurzame gemeenschappelijke huishouding zijn volgens vaste jurisprudentie zowel de objectieve als subjectieve factoren van belang. Deze beoordeling is sterk casuïstisch van aard.

Het duurzame karakter ziet voornamelijk op de verwachting of de gezamenlijke huishouding nog langere tijd zal voortbestaan. Of deze verwachting bestaat (of bestond) moet worden beoordeeld naar alle omstandigheden van het geval.

Op de huurder en beoogd medehuurder rust ten aanzien van de gemeenschappelijke huishouding een verzwaarde stelplicht. Voor de gemeenschappelijke huishouding hoeft geen sprake te zijn van een bijzondere lotsverbondenheid, zoals een relatie. Ook familieleden, vrienden of verzorgers kunnen hiertoe behoren. Aandachtspunten bij de beoordeling van de gemeenschappelijke huishouding zijn de verdeling van de kosten, het gezamenlijk verrichten van huishoudelijke taken en in hoeverre de personen gezamenlijk hun vrije tijd doorbrengen.

Wel geldt dat slechts onder bijzondere omstandigheden een samenleven van een kind en een ouder na het zelfstandig worden van het kind kan worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding. Ook indien het gaat om een volwassen kind dat, na te zijn uitgevlogen, terugkeert naar de ouderlijke woning (Gerechtshof Amsterdam, 24 september 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:2688, r.o. 4.6-4.10 in het kader van een vordering op grond van 7:268 lid 2 BW).

De gevolgen van wettelijke medehuur

De belangrijkste gevolgen van wettelijke medehuur zijn als volgt:

1. Hoofdelijke aansprakelijkheid: de medehuurder is aansprakelijk voor de huurverplichtingen, tenzij deze zijn ontstaan vóór het ontstaan van het medehuurderschap (art. 7:266 lid 2 BW en art. 7:267 lid 4 BW).

2. Voortzetting huurovereenkomst van rechtswege: bij einde huurovereenkomst met de huurder wordt de medehuurder van rechtswege huurder, tenzij de huurovereenkomst ook jegens de medehuurder is beëindigd (art. 7:266 lid 3 en 7:267 lid 5 BW). Een uitzondering op deze regel geldt voor woonruimtes waarvoor op grond van de Huisvestingswet een vergunning is vereist (art. 7:267 lid 6 BW).

    3. Mededeling voortzetting aan verhuurder: op grond van artikel 7:270a BW moet de voortzetting aan verhuurder gemeld worden. Het nalaten daarvan kan tot een vordering tot schadevergoeding leiden.

    4. Einde medehuurderschap: het medehuurderschap eindigt bij de verplaatsing van het hoofdverblijf van de medehuurder (art. 7:266 lid 1 en art. 7:267 lid 5 BW).

    5. Geen contractspartij: wettelijke medehuurders worden meestal géén contractspartij van de huurovereenkomst.

    De contractuele medehuurder

    Tot slot de contractuele medehuurder. Deze medehuurder is contractspartij in de huurovereenkomst en heeft dezelfde rechten en plichten als de huurder. De contractuele medehuurder verschilt in meerdere opzichten van de wettelijke medehuurder.

    De aansprakelijkheid van de contractuele medehuurder eindigt niet door het enkele vertrek uit de gehuurde woonruimte. Dit is anders bij de wettelijk medehuurder. In het verlengde daarvan eindigt de hoofdelijk aansprakelijkheid van de contractuele medehuurder ook niet op het moment dat hij niet langer hoofdverblijf in het gehuurde houdt.

    Het is dus belangrijk dat de contractueel medehuurder ervoor zorgt dat hij uit de hoofdelijk aansprakelijkheid van de verplichtingen uit het huurcontract wordt ontslagen op het moment dat hij ergens anders wil gaan wonen. In beginsel kan de contractueel medehuurder niet eenzijdig zijn gebondenheid aan de huurovereenkomst beëindigen of de huurovereenkomst opzeggen. Daarvoor zal hij doorgaans de instemming van de verhuurder en van de andere huurder(s) nodig hebben. Zowel de verhuurder als huurder kunnen dit verzoek weigeren.

    Afsluitend

    Het is van belang om de rechten en plichten van het medehuurderschap te kennen. De verschillen tussen wettelijke of contractuele medehuur kunnen grote gevolgen hebben voor de aansprakelijkheid en het recht op het voortzetten van de huurovereenkomst woonruimte. Zorg dat je weet waar je voor tekent en voorkom verrassingen!

    Heeft u vragen?

    Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.
    De ins en outs van medehuurderschap

    Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

    Schrijf u in voor onze nieuwsbrief