Praktijkgebieden: Huurrecht
Eerder bespraken wij al aan dat het onder omstandigheden voor de huurder mogelijk is zijn verplichting tot betaling van de huur op te schorten als sprake is van een gebrek aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
Recent diende de kantonrechter te Amsterdam de vraag te beantwoorden of in opdracht van de verhuurder verrichte funderingswerkzaamheden kunnen worden aangemerkt als een gebrek in de zin van voornoemd artikel, en of dit ook opschorting van de huur rechtvaardigt.
De kantonrechter stelt in zijn uitspraak voorop dat de uit artikelen 7:204-7:206 BW voortvloeiende verplichting voor de verhuurder om de huurder het rustig genot van het gehuurde te verschaffen, niet meebrengt dat de verhuurder aansprakelijk is voor de gevolgen van elke vorm van hinder aan de huurder toegebracht. Het antwoord op de vraag of hinder voor de huurder, die door de verhuurder is veroorzaakt of aan haar is toe te rekenen, als een tekortkoming van de verhuurder in de nakoming van haar hiervoor genoemde verplichting moet worden beschouwd, hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval. Daarbij geldt dat bouw- en renovatiewerkzaamheden in de woon- en werkomgeving – in het bijzonder in een stedelijke omgeving waartoe het gehuurde behoort – onderdeel uitmaken van het leven in een dichtbevolkte en complexe maatschappij en dat de nadelige gevolgen daarvan in beginsel gedragen moeten worden door degene, die daardoor als omwonende min of meer toevallig getroffen wordt. Daarbij geldt wel dat de verhuurder ervoor zorg dient te dragen dat de nadelige gevolgen van de werkzaamheden binnen redelijke grenzen blijven, aldus de kantonrechter.
Kort gezegd, van een huurder mag verwacht worden dat hij een bepaalde mate van overlast van bouwwerkzaamheden in zijn/haar omgeving tolereert. De kantonrechter is van oordeel dat het zeer begrijpelijk is dat de huurder het betreurt dat zijn woonomgeving veranderd is, nu het voormalige open groenterrein wordt bebouwd en daar dagelijks bouwactiviteiten zijn. De betreffende omstandigheden van het geval brengen echter niet mee dat sprake is van een hinder die de mate van de door de huurder te tolereren hinder te boven gaat. Weliswaar neemt de totale bouwperiode in casu ongeveer twee jaar in beslag, doch de daadwerkelijk overlastgevende werkzaamheden, zoals heien, hebben slechts gedurende een beperkte periode plaatsgevonden. Bovendien bevindt het gehuurde zich op 40 á 50 meter afstand van de bouwactiviteiten en telt voor de waardering van de onaanvaardbaarheid van de hinder ook mee dat het terrein waar nu de bebouwing plaatsvindt slechts tijdelijk heeft braak gelegen en in het verleden ook bebouwd was; de huurder had er bij het aangaan van de huurovereenkomst rekening mee kunnen en moeten houden dat op termijn bouwactiviteiten zouden gaan plaatsvinden. Daarnaast is gesteld noch gebleken dat de verhuurder maatregelen heeft nagelaten om de bouwoverlast te beperken, aldus de kantonrechter.
Op grond daarvan is de kantonrechter van oordeel dat er in het onderhavige geval geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, zodat er eveneens geen gronden bestaan voor vermindering van de huurprijs.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.