Praktijkgebieden: Ondernemingsrecht
De Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) heeft in 2005, mede naar aanleiding van mediaberichten, onderzoek gedaan naar vermeende kartelvorming door handelaren in onroerende zaken bij executieveilingen van huizen.
Op een executieveiling worden, onder toeziend oog van een notaris, huizen geveild van mensen die hun verplichtingen tegenover de hypotheeknemer niet meer kunnen nakomen (N.B.: de (aanstaande) pandeigenaar is de hypotheekgever, hij verstrekt namelijk het recht van hypotheek aan de financier, meestal een bank, die dan dus de hypotheeknemer is). Een dergelijke veiling is voor iedereen toegankelijk en zo hebben zowel particulieren als ondernemingen via de veiling de mogelijkheid te bieden op dergelijke huizen. Een hypotheeknemer gaat overigens niet zomaar over tot het verkopen van een pand via een executieveiling – de schuldenaar moet dan al wel fors achter zijn met zijn betalingen. De hypotheeknemer heeft het zogenaamde recht van parate executie, hetgeen betekent dat hij zich zonder tussenkomst van de rechter op het verhypothekeerde pand kan verhalen. Tot op het laatste moment zijn er mogelijkheden om een pand niet via een executieveiling te veilen maar onderhands te verkopen, al is voor dit laatste onder omstandigheden toestemming nodig van de rechter. Overigens kan een hypotheeknemer besluiten om het pand na de executieveiling toch niet te gunnen aan de hoogste bieder, bijvoorbeeld als hij de prijs te laag vindt. Hier ligt een interessant spanningsveld tussen enerzijds de opeisbare vordering van de hypotheeknemer en diens belang om het geleende bedrag terug te krijgen en anderzijds het belang van de schuldenaar niet onnodig gedupeerd te raken, doordat zijn huis voor een (veel) te lage prijs wordt geveild.
De NMa heeft bij haar onderzoek naar executieveilingen van huizen geen concrete overtredingen van het kartelverbod geconstateerd. Wel constateert de NMa dat met name bij kleinere executieveilingen van huizen het risico op samenspanning bestaat door handelaren in onroerende zaken, door de kleinschaligheid van die veilingen. De NMa adviseert daarom notarissen om grotere veilingen, in het bijzonder regionale veilingen, te organiseren en hieraan zo veel mogelijk publiciteit te geven. Hierdoor neemt de concurrentie toe en wordt het risico op samenspanning verkleind.
De NMa doet wat praktische aanbevelingen. Zo kan volgens de NMa het veilingproces verder verbeterd worden door praktische zaken als een veilingmeester/notaris die de regie van de veiling stevig in handen heeft en die zorgt voor orde en rust in de veilingzaal. Ook een overzichtelijke veilingzaal, waarin de veilingmeester zicht heeft op het aanwezige publiek draagt bij aan verbetering van het veilingproces. Daarnaast is het van belang dat er zo veel mogelijk informatie beschikbaar is over bijkomende kosten, de staat en de bewoning van het pand. Hierdoor wordt het voor meer mensen aantrekkelijk om op een veiling te bieden en te kopen, althans kunnen potentiële bieders beter inschatten waaraan zij beginnen.
Hoewel het onderzoek van de NMa geen concreet bewijsmateriaal heeft opgeleverd voor overtredingen van het kartelverbod, blijft de NMa de ontwikkelingen van executieveilingen actief volgen.
Op haar website doet zij een oproep om concrete vermoedens of aanwijzingen van schending van het kartelverbod te melden. Die oproep geldt overigens niet alleen voor executieveilingen van huizen maar voor alle mogelijke gevallen waarin het kartelverbod wordt overtreden.
Daan Timmerman is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied handel- en ondernemingsrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.