Praktijkgebieden: Energietransitie
Een wetsvoorstel voor een eenvoudigere besluitvorming binnen Vereniging van Eigenaren (VvE) voor het energiezuinig maken van VvE gebouwen zal in de eerste helft van 2025 worden gepubliceerd voor raadpleging. Dit heeft de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in december 2024 laten weten aan de Tweede Kamer.
Dit is onderdeel van de Versnellingsagenda verduurzaming VvE’s waarin plannen staan om VvE’s te helpen bij verduurzaming. In Nederland vallen ongeveer 1,4 miljoen koop- en huurwoningen onder een VvE. Het gaat om 18% van het totaal aantal woningen. Ook veel utiliteitsfuncties, zoals winkels, zitten in een VvE.
De plannen in de Versnellingsagenda gaan deels om meer informatie en begeleiding, waaronder de opening van een nieuw kenniscentrum voor gemeenten en marktpartijen die zich richten op het verduurzamen van VvE’s. In het voorjaar van 2025 kunnen appartementseigenaren die met hun VvE aan de slag willen, ook zelf terecht bij dit kenniscentrum voor eerste praktische ondersteuning, advies en hulpmiddelen. Er is een opleiding aan de Hogeschool Utrecht gestart voor procesbegeleiders verduurzaming VvE’s, die is gekoppeld aan het register «procesbegeleider verduurzaming (VvE)» bij het instituut Sertum. De Subsidieregeling voor verduurzaming VvE’s (SVVE) is verbeterd. Wij schreven al eerder over het aangaan van leningen. Het betreft subsidie voor zowel verduurzamingsmaatregelen zelf als voor verschillende soorten advies en begeleiding die vaak nodig zijn om tot daadwerkelijke verduurzaming te komen. De maximale subsidie voor advies en procesbegeleiding is verhoogd.
Om de besluitvorming van de VvE’s te vereenvoudigen is een wijziging van het Burgerlijk Wetboek nodig. De wetswijziging is tweeledig. Ten eerste is een meerderheid van 50% +1 van de stemmen in alle gevallen voldoende voor het nemen van een besluit over verduurzamingsmaatregelen. Ten tweede is voor een besluit over verduurzaming geen verplichte opkomsteis (quorum) meer.
De eerste wijziging lijkt wellicht overbodig. In artikel 5:127 lid 1 BW is immers voor het nemen van een besluit een gewone meerderheid (50% +1) opgenomen. Dus dan zou voor een verduurzamingsbesluit op grond van de wet al een gewone meerderheid gelden.
In genoemd artikel is echter als uitzondering opgenomen dat de statuten anders kunnen bepalen. De statuten voor de VvE’s zijn de Modelreglementen die in de splitsingsakten van toepassing worden verklaard. Daarvan zijn in de loop der jaren verschillende versies verschenen. In de Modelreglementen 1983 en 1992 wordt voor een besluit over onderhoudsmaatregelen een gewone meerderheid gehanteerd ongeacht de hoogte van de investering. In de modelreglementen 1973, 2006 en 2017 echter wordt een verhoogde meerderheid (2/3 of 3/4) gehanteerd bij gewone onderhoudsmaatregelen boven een drempelbedrag. Niet zelden overschrijden de kosten van verduurzaming het vastgestelde drempelbedrag. Voor besluiten buiten onderhoud en installaties wordt bovendien een verhoogde meerderheid gehanteerd in alle modelreglementen. Veel VvE’s beschouwen verduurzamingsmaatregelen als maatregelen buiten (gewoon) onderhoud, waardoor een verhoogde meerderheid geldt.
Er zijn aldus veel gevallen waarin niet met een gewone meerderheid kan worden volstaan bij verduurzamingsmaatregelen. Dit bemoeilijkt de besluitvorming aanzienlijk. De wetswijziging voorziet daarom in een gewone meerderheid bij dergelijke maatregelen, ook als uit het Modelreglement anders mocht volgen.
Het tweede deel van de wijziging heeft betrekking op het quorum. Een quorum houdt in dat voor het geldig kunnen nemen van een besluit een minimumaantal stemmen op de vergadering van eigenaars aanwezig dient te zijn.
Het Burgerlijk Wetboek bevat geen voorschriften, maar in de Modelreglementen zijn wel regels opgenomen over het quorum. In een aantal modelreglementen wordt onderscheid gemaakt tussen een besluit over onderhoudsmaatregelen en een besluit over maatregelen buiten onderhoud en installaties. In de oudere modelreglementen 1973, 1983, 1992 wordt een quorum gehanteerd bij zowel een besluit over gewoon onderhoud als buiten onderhoud en installaties. Dit kan besluitvorming over verduurzamingsmaatregelen vertragen. In de nieuwere modelreglementen 2006 en 2017 geldt alleen een quorum bij een besluit over maatregelen buiten onderhoud en installaties. Aangezien verduurzamingsmaatregelen door veel VvE’s worden beschouwd als een maatregel ‘buiten onderhoud’, kan ook dit tot vertraging leiden.
Met de wetswijziging wordt de opkomsteis voor vergaderingen waarin wordt besloten over verduurzamingsmaatregelen in alle gevallen afgeschaft.
Heeft u vragen over dit onderwerp? Neemt u dan gerust contact met ons op. Wieringa Advocaten heeft ruime ervaring op het gebied van appartementsrechten en energietransitie. Wij zijn u graag van dienst.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.