Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • wieringa@wieringa.nl
 
Vastgoed

De juridische aspecten van het realiseren van een dakterras, uitbouw of kelder

Deel 2/2: De privaatrechtelijke/burenrechtelijke eisen

Recentelijk schreef ik over de publiekrechtelijke regelgeving die in acht moet worden genomen bij het realiseren van een dakterras of andersoortige op- aan- of onderbouwen. Het feit dat de gemeente een vergunning verleent, betekent echter niet altijd dat een project ook daadwerkelijk uitgevoerd mag worden. Niet alleen de relatie met de gemeente is namelijk relevant, maar ook privaatrechtelijk (lees: in relatie met de buren) zijn er zaken die aan de uitvoering van een bouwplan in de weg kunnen staan. In deze bijdrage beperk ik mij tot dakterrassen, maar de genoemde regelgeving geldt ook voor andere bouwwerken zoals een dakopbouwen, balkons, uitbouwen en kelders.

Privacy en ongewenst uitzicht

Als door de aanleg van een dakterras zicht ontstaat op het perceel van de buren, kan daar onder omstandigheden tegen worden opgetreden. Artikel 5:50 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt:
“Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.”

Mocht het terras binnen twee meter van de erfgrens worden gerealiseerd en (recht dan wel schuin) uitzicht bieden op een naburig erf, dan is het zaak om hiervoor toestemming van de buren te krijgen (of privacy bevorderende maatregelen te treffen). Het is van belang om de verkregen toestemming op de juiste wijze vast te leggen, bijvoorbeeld in de vorm van een erfdienstbaarheid of kwalitatieve verplichting. Wordt dit nagelaten, dan kan dat ertoe leiden dat de panden worden verkocht en de nieuwe eigenaren opnieuw in een discussie over de (on)rechtmatigheid van het dakterras belanden. Mocht het dakterras als gevolg van die discussie moeten worden verwijderd, dan kan de verkoper wellicht voor de schade worden aangesproken.

Hinder/overlast

Ook als het dakterras niet binnen twee meter van de erfgrens wordt gerealiseerd is het mogelijk dat er sprake is van ‘onrechtmatige’ hinder. Denk aan het verlies van (zon)licht, inbreuk op de privacy, geluids- en stankoverlast, etc. In dit kader bepaalt artikel 5:37 van het Burgerlijk Wetboek:

“De eigenaar van een erf mag niet in een mate of op een wijze die volgens artikel 162 van Boek 6 onrechtmatig is, aan eigenaars van andere erven hinder toebrengen zoals door het verspreiden van rumoer, trillingen, stank, rook of gassen, door het onthouden van licht of lucht of door het ontnemen van steun.”

De beoordeling of er sprake is van onrechtmatige hinder, is sterk afhankelijk van de exacte omstandigheden van het geval. Uit de jurisprudentie blijkt dat rechters onder meer rekening houden met:

  • de mate van hinder;
  • het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende activiteit worden gediend;
  • de mogelijkheid, mede gelet op de daaraan verbonden kosten, en de bereidheid om maatregelen ter voorkoming van hinder en schade te nemen, en;
  • of degene die klaagt zich ter plaatse heeft gevestigd vóór dan wel ná aanvang van de hinder veroorzakende activiteiten.

Als gezegd speelt de vraag of er een vergunning is verleend niet mee bij de beoordeling van de hinder. Zo oordeelde de rechtbank in een zaak waar studentenhuisvesting was gerealiseerd dat, ondanks het feit dat alle nodige vergunningen waren verleend, er door de ontneming van licht, bezonning- en uitzicht, en de weerkaatsing van geluid, sprake was van onrechtmatige hinder jegens de omwonenden. De ontwikkelaar werd (vanwege zijn grote financiële belang) overigens niet veroordeeld tot afbraak (zoals gevorderd), maar tot een geldelijke schadevergoeding aan de omwonenden.

De vereniging van eigenaren

Indien het pand waarop het dakterras moet worden gerealiseerd onderdeel is van een vereniging van eigenaren (VvE) is het belangrijk om te onderzoeken wat de VvE heeft bepaald over het realiseren van terrassen. In de splitsingsakte kan bijvoorbeeld zijn bepaald dat de andere leden van de VvE met veranderend gebruik en/of het verrichten van werkzaamheden aan de constructie van het pand moeten instemmen.

Zo zijn de fundering en de constructieve delen van een pand doorgaans eigendom van de VvE. Dus als daaraan gewerkt moet worden, bijvoorbeeld om ruimte te maken voor een dakopgang, dient de VvE om toestemming te worden gevraagd. Is dit niet gebeurd, dan kan het (in het minst gunstige geval) zo zijn dat de werkzaamheden moeten worden teruggedraaid of er een forse schadevergoeding aan de VvE moet worden betaald.

De VvE beslist doorgaans bij meerderheid van stemmen over de gevraagde toestemming. Indien de VvE tegen de verbouwing stemt, betekent dit niet dat de mogelijkheden direct verloren zijn. Er kan bijvoorbeeld ‘vervangende machtiging’ aan de kantonrechter worden gevraagd. Uit de rechtspraak blijkt dan ook dat de meerderheid binnen de VvE niet altijd aan het langste eind trekt (men dient zich naar redelijkheid en billijkheid naar elkaar te gedragen).

Werken aan gemeenschappelijke delen

Ook kan het zo zijn dat er (bouw)werkzaamheden moeten worden verricht aan delen van het pand die mede-eigendom zijn van een ander. Zo komt het, zeker in de grote steden, regelmatig voor dat de fundering onder een (bouw)muur gemeenschappelijk eigendom is met de buren (meestal via tussenkomst van de beide VvE’s). In dat geval is ook toestemming vereist van (de VvE van) de buren. Handelen zonder die toestemming is per definitie onrechtmatig en resulteert dan ook regelmatig in een schadevergoeding. Aan de andere kant; als uw buren toestemming geven, dan kunt u een vergoeding van hen verlangen (ook hun zaak wordt immers verbeterd).

Mocht u bij het realiseren van een dakterras, dakopbouw of kelder geconfronteerd worden met juridische complicaties, dan kan het zinvol zijn contact met ons op te nemen. Wij hebben ervaring met alle bestuurs- en privaatrechtelijke elementen die betrekking hebben op (ver)bouw werkzaamheden en projectontwikkelingen.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Björns recente berichten

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten