Plotselinge prijsstijgingen in de bouw: een onvoorziene omstandigheid?

Grondstofprijzen die explosief stijgen, transport dat vastloopt door een conflict, importheffingen die worden ingevoerd: er zijn veel omstandigheden die van grote invloed kunnen zijn op de bouwkosten en de oplevertermijn. Dit raakt direct aan het voornaamste streven in de bouw om het project binnen budget en op tijd op te leveren. Het is dan ook niet gek dat veel contracten tegenwoordig een regeling bevatten ten aanzien van onvoorziene omstandigheden. Dit geldt ook voor modelcontracten als de UAV 2012 en de UAV-GC 2025. Lang niet elke prijsstijging kwalificeert als “onvoorziene omstandigheid”. Wie draait op voor de extra kosten?

Kostenverhogende omstandigheden

Artikel 6:258 BW biedt de rechter de mogelijkheid om (de gevolgen van) een overeenkomst te wijzigen (of zelfs ontbinden) in het geval van een onvoorziene omstandigheid. Dit is pas het geval wanneer de omstandigheid van dien aard is dat de wederpartij naar redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten dat de overeenkomst ongewijzigd in stand blijft. Omdat de rechter zich niet zomaar wil mengen in de contractsvrijheid, wordt dit artikel terughoudend toegepast.

Bij aanneming van werk wordt daaraan in artikel 7:753 BW toegevoegd dat de rechter de prijs kan aanpassen in het geval van kostenverhogende omstandigheden waarin de aannemer niet heeft hoeven voorzien.

Modelcontracten hebben vaak een eigen bepaling. De UAV 2012 (§47 lid 1) en de UAV-GC 2025 (§44 lid 1 sub c, dit is ongewijzigd ten opzichte van de UAV-GC 2005) stellen elk vergelijkbare eisen. Een aannemer heeft pas recht op bijbetaling als aan drie cumulatieve voorwaarden is voldaan.

De omstandigheid was onvoorzien. Bij het sluiten van het contract hoefde niemand rekening te houden met de kans dat deze situatie zich zou voordoen.
De omstandigheid is niet toerekenbaar aan de aannemer.
De opdrachtgever mag naar redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding verwachten.

Onder de UAV 2012 geldt nog een extra drempel: de kostenverhoging moet “aanzienlijk” zijn. Dit wordt niet zomaar aangenomen. Wie enkel berekent dat zijn winstmarge lager is dan de kostenstijging, maakt onvoldoende aannemelijk dat de drempel is gehaald. Het gaat niet om de stijging van de materiaalprijs zelf, maar om de impact daarvan op de kosten van het gehele aangenomen werk. De Raad van Arbitrage hanteert als vuistregel dat een kostenverhoging van meer dan 5% van het gehele aangenomen werk in beginsel als “aanzienlijk” geldt. Daarbij telt niet de volledige prijsstijging mee: een deel blijft als ondernemersrisico altijd voor rekening van de aannemer.

Met name de invulling van het begrip “onvoorziene omstandigheid” is minder eenvoudig dan het lijkt.

Onvoorzien is niet hetzelfde als onvoorzienbaar

Er zit een relevant (juridisch) verschil tussen een onvoorziene en een onvoorzienbare omstandigheid. Het gaat niet om de vraag of de contractspartijen de specifieke gebeurtenis voorzagen of hadden verwacht. Het gaat erom of partijen rekening hebben gehouden, althans rekening moesten houden, met een prijsstijging van deze omvang. Het Hof Amsterdam kende in 2025 een prijsaanpassing toe bij een staalprijsstijging van meer dan 50% (ECLI:NL:GHAMS:2025:3021). Hoewel schommelingen in de staalprijs niet nieuw waren, was deze stijging exceptioneel. Bij het sluiten van de overeenkomst waren geen concrete signalen dat zo’n extreme stijging eraan zat te komen. Wanneer dit wél het geval is, dan valt de stijging binnen het ondernemersrisico.

Wanneer is een omstandigheid voorzien?

Een omstandigheid is dus wel voorzien als contractspartijen zich ervan bewust moesten zijn bij het aangaan van de overeenkomst. Waren prijzen al aan het stijgen bij het uitbrengen van de offerte? Dan zijn verdere stijgingen door dezelfde oorzaak waarschijnlijk voorzien. Het is in dat kader relevant wanneer de omstandigheid zich voordoet. De UAV-GC 2025 en de UAV 2012 spreken beide van omstandigheden die zich “voordoen” (§44 lid 1 sub c UAV-GC respectievelijk §47 lid 1 UAV 2012). De UAV 2012 gebruiken daarnaast ook de term “intreden” (§47 lid 2). Artikel 7:753 BW hanteert een iets andere formulering: omstandigheden die na het sluiten van de overeenkomst “ontstaan of aan het licht komen”. Of dit verschil in terminologie ook inhoudelijk verschil maakt, is niet evident.

Aanspraak op bijbetaling: wat moet de aannemer aantonen?

Om aanspraak te maken op bijbetaling moet dus worden aangetoond dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Enkel het bestaan van een onvoorziene omstandigheid, zoals een nieuwe, plotselinge oorlog, maakt niet automatisch dat elke aanvullende kostenpost daaruit voortkomt. De aannemer moet per onderdeel aantonen dat juist die oorlog de stijging veroorzaakte.

Naast het aantonen van een causaal verband, moet de aannemer ook tijdig waarschuwen om zijn aanspraak op bijbetaling te behouden. Onder §47 lid 3 UAV 2012 en art. 7:753 lid 3 BW geldt dat de aannemer de opdrachtgever zo spoedig mogelijk schriftelijk moet waarschuwen voor de noodzaak van een prijsverhoging. Onder §44 lid 2 UAV-GC 2025 (en 2005) geldt een vergelijkbare eis: de opdrachtnemer moet zijn aanspraak op kostenvergoeding met bekwame spoed schriftelijk en gemotiveerd mededelen aan de opdrachtgever.

Vaste prijs sluit bijbetaling niet uit

Het afspreken van een vaste prijs voor het project sluit §47 UAV 2012, §44 UAV-GC en art. 7:753 BW niet automatisch uit. Het zorgt er enkel voor dat reguliere prijsstijgingen voor rekening van de aannemer blijven. Als een opdrachtgever bijbetaling volledig wil uitsluiten, dan moet dat uitdrukkelijk worden opgeschreven. Maar let op: art. 6:258 BW is van dwingend recht en kan niet contractueel worden uitgesloten. Een beroep op onvoorziene omstandigheden via de rechter blijft altijd mogelijk.

Tot slot: aard, omvang en timing zijn bepalend

Een plotselinge prijsstijging kán een onvoorziene omstandigheid zijn. De aard en omvang van de stijging, de kwaliteit van de onderbouwing, de snelheid van de waarschuwing en de precieze tekst van het contract bepalen samen of aanspraak op bijbetaling bestaat.

Wil u weten of u aanspraak heeft op bijbetaling, of uw contract scherper vormgeven? Wij helpen u graag verder.