Practice areas: Administrative law, Real Estate
The Municipal Executive of Amsterdam recently announced that the Vacancy bylaw Amsterdam 2016 will be tightened. The draft Vacancy bylaw Amsterdam 2022 is available for public consultation until March 31, 2022.
Pursuant to Article 2 of the Vacant Property Act (Leegstandswet), the City Council may adopt a Vacancy bylaw (Leegstandsverordening). This bylaw may stipulate that vacancy of certain designated categories of buildings shall be reported by the owner to the municipal executive as soon as such vacancy exceeds a period of at least six months. The municipal executive may also maintain a list of its own initiative of buildings found to be vacant.
The Vacant Property Act allows the municipal executive (college van burgemeester en wethouders) to grant a permit for the temporary rental of vacant housing. This is also referred to as a vacancy permit (leegstandsvergunning).
Currently, the Vacancy bylaw 2016 applies within the municipality of Amsterdam. It applies to 1) office buildings located in designated areas, 2) office buildings with a total lettable floor area greater than 5,000 m2 and 3) residential buildings.
If these buildings are vacant for more than six months, the owner is required to report vacancy to the municipal executive. Vacancy occurs when a building is not being used by a tenant or another user.
Within three months of the vacancy report, a vacancy consultation (leegstandsoverleg) between the municipal executive and the owner follows. That consultation takes place with at the background of a balanced weighing of interests, with on one side the public interest of combating vacancy and on the other side the burden that eliminating vacancy entails for the owner.
After the vacancy consultation, the municipal executive may adopt a so-called vacancy decision (leegstandsbeschikking). In such a decision, the municipal executive determines whether the building (or part of it) is suitable for use.
In the event that the vacancy lasts longer than twelve months, the municipal executive may nominate a tenant. The owner is obliged to offer an occupancy agreement to this tenant, unless he still enters into an occupancy agreement with a self-selected tenant within three months. The municipal executive may require the owner to make provisions necessary for use.
Article 2.4 of the Crisis and Recovery Act (Crisis- en herstelwet) provides that at the request of an administrative body and by way of an experiment, it is possible to temporarily deviate from various laws, including, among others, the Vacant Property Act. Such an experiment must contribute to sustainable or innovative developments or the strengthening of the economic structure.
The municipality notes that the process that follows from the current Vacancy bylaw takes too much time. Moreover, the municipality sees itself as playing more of a brokerage role. The owner can wait until a user is proposed who is willing to pay the requested rent.
Against this background, in 2021 the CRa Implementation Decree included an article allowing the municipality of Amsterdam to deviate from the Vacant Property Act until January 1, 2025. This article has been translated into the draft Vacancybylaw 2022
For example, it is made possible to shorten the notification period from six months to three months. And the municipal executive must conduct a vacancy consultation with the owner within two (instead of three) months of receiving the notification.
The municipal executive may also determine what provisions the owner must make, and within what time frame, to make the property fit for use. However, the amenities required of the owner cannot exceed the requirements applicable to existing construction or remodeling in the 2012 Building Code.
And also, the municipal executive may include in a vacancy order a period of at least one month within which the living space shall actually be put to use as living space when it is suitable for habitation. The owner can make a reasoned request to extend this period by at least one month.
An important change is that the draft Empty Premises Ordinance 2022 allows the owner to be required to rent out the vacant building at a market rent to be determined by the college. In determining the maximum market-based rent, the municipal executive will use the maximum reasonable rent based on the housing valuation system for non-liberalized properties. For the maximum market-conforming rental price for deregulated dwellings, the municipal executive will assume the market-conforming rental price for the dwelling in its condition, taking into account the increase in value due to any necessary facilities to be installed to make the dwelling habitable.
Finally, owners of housing intended for sale or for demolition and renovation may be required to rent out the housing and apply for a vacancy permit to do so.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.