Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • Wieringa@wieringa.nl
 
Huurrecht

Verhuurder vestigt concurrent in winkelcentrum; tekortkoming, gebrek of onvoorziene omstandigheid?

Het succes van een winkelcentrum is mede afhankelijk van de diversiteit van het winkelaanbod en de aangeboden voorzieningen. Het is daarom niet ongebruikelijk dat huurders van winkelcentra brancheringsclausules overeenkomen op grond waarvan de verhuurder verplicht is zorg te dragen voor een goede brancheverdeling en diversiteit van het aanbod. Dit betekent echter niet per definitie dat een verhuurder geen concurrenten van bestaande huurders in een winkelcentrum mag huisvesten. Indien hierover geen expliciete afspraken zijn gemaakt, is het huisvesten van een concurrent namelijk niet op voorhand aan te merken als een gebrek of onvoorziene omstandigheid, zo blijkt uit een recente uitspraak van de rechtbank Rotterdam. Het is dus belangrijk om hierover bij aanvang van de huur te onderhandelen, goede afspraken te maken en deze op schrift te stellen.

Grond voor ontbinding?

In de procedure voor de rechtbank Rotterdam vordert de huurder allereerst een verklaring voor recht dat zij de huurovereenkomst op 1 november 2021 rechtsgeldig heeft ontbonden, omdat verhuurder zonder overleg een directe concurrent in het winkelcentrum heeft gevestigd.

De kantonrechter stelt echter vast dat een rechtsgrond voor een dergelijke overlegverplichting ontbreekt. In de huurovereenkomst is geen bepaling is opgenomen dat de verhuurder gehouden was tot overleg met huurder over het vestigen van nieuwe huurders, aldus de kantonrechter. Evenmin is in de huurovereenkomst een exclusiviteitsclausule of non-concurrentiebeding opgenomen. Dit betekent dat op dit punt geen sprake is of was van een tekortkoming aan de zijde van verhuurder en dat huurder de huurovereenkomst op grond hiervan niet buitengerechtelijk heeft mogen ontbinden, aldus de kantonrechter. Dit met gevolg dat de huurpenningen over de periode waarin huurder meende dat de huur was opgezegd, nog gewoon voor betaling in aanmerking komen.

Gebrek aan gehuurde?

Subsidiair stelt de huurder dat sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204, tweede lid, BW doordat de verhuurder een concurrent in het winkelcentrum heeft gevestigd. Bij de beoordeling hiervan dient de rechter onder meer aandacht te schenken aan de wijze waarop en de mate waarin de verhuurder zijn huurder concurrentie aandoet en de belangen die voor beide partijen betrokken zijn bij deze vorm van concurrentie, mede in verband met de eventueel contractueel voorgeschreven bestemming van het gehuurde (Hoge Raad 17 december 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR2768), aldus de kantonrechter.

De kantonrechter overweegt dat ook in dit kader allereerst van belang is dat in de huurovereenkomst geen exclusiviteitsclausule of non-concurrentiebeding is opgenomen. Verhuurder heeft er, integendeel, volgens de kantonrechter terecht op gewezen dat in artikel 9.1 van de huurovereenkomst – in het kader van de verplichting de overeengekomen bestemming van het gehuurde nauwgezet in acht te nemen (in dit geval, blijkens artikel 1.3 van de huurovereenkomst: “een drogisterij, conform de DA-formule”) – expliciet is opgenomen dat gehuurde deel uitmaakt van een winkelcentrum “dat een belangrijk deel van zijn kracht moet ontlenen aan het feit dat er verschillende branches op verschillende niveaus werkzaam zijn.” Huurder heeft er daarom niet op mogen vertrouwen dat hij altijd de enige drogisterij in het winkelcentrum zou zijn en had daarover desgewenst bij het aangaan van de huurovereenkomst andere of aanvullende of meer precieze afspraken kunnen maken, aldus de kantonrechter. Bovendien heeft verhuurder volgens de kantonrechter pas een andere drogisterij in het winkelcentrum gevestigd na de opzegging door huurder zelf. Alles afwegend komt de kantonrechter daarom tot het oordeel dat door de vestiging van een andere drogisterij in het winkelcentrum geen sprake is van een gebrek. Ook de subsidiaire gevorderde verklaring voor recht van huurder wordt daarom worden afgewezen.

Onvoorziene omstandigheid?

Tot slot stelt eiser dat de vestiging van een concurrent in het winkelcentrum een onvoorziene omstandigheid is, op grond waarvan ongewijzigde instandhouding van de huurprijs naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Uit het hiervoor al aangehaalde artikel 9.1. van de huurovereenkomst volgt volgens de kantonrechter echter juist dat de huurder rekening moest houden met de omstandigheid dat er verschillende branches op verschillende niveaus werkzaam konden zijn. In de huurovereenkomst was al in de mogelijkheid voorzien dat een concurrent zich in het winkelcentrum zou vestigen, zodat in zoverre van een onvoorziene omstandigheid geen sprake is. De stelling van huurder dat de beide drogisterijen niet op verschillende niveau’s werkzaam zijn en verhuurder daarom in strijd met voornoemde bepaling uit de huurovereenkomst zou handelen, acht de kantonrechter niet bewezen.

Concluderend

Deze uitspraak bevestigt eens te meer dat een huurder van een winkelcentrum niet zondermeer mag verwachten dat een verhuurder geen huurovereenkomsten sluit met concurrenten. Het is en blijft zaak om hierover bij aanvang van de huur te onderhandelen, goede afspraken te maken en deze op schrift te stellen.

Uw situatie aan ons voorleggen? Bel vrijblijvend 020 6246811 of mail: Mulder@wieringa.nl.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Björns recente berichten

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten