Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • Wieringa@wieringa.nl
 
Huurrecht

Hoge Raad geeft antwoord op prejudiciële vragen over coronahuurkorting

Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad de prejudiciële vragen over de huurkorting in verband met de coronapandemie beantwoord. De vragen waren gesteld door de kantonrechter te Roermond op 31 maart 2021. Procureurgeneraal Wissink heeft in zijn uitgebreide conclusie geantwoord op de vragen, de Hoge Raad heeft deze conclusie voor het grootste gedeelte overgenomen. Wij schreven eerder al een blog over deze conclusie.

Toepassingsbereik

De Hoge Raad verduidelijkt in dit arrest dat de beantwoording van de prejudiciële vragen geldt voor alle 290-bedrijfsruimten en dus niet alleen voor horeca maar ook voor bijvoorbeeld winkels en ambachtsbedrijven die toegankelijk zijn voor publiek. Ook geldt het recht op huurkorting niet slechts voor voor de periode van gedwongen sluiting maar voor de gehele periode waarin overheidsmaatregelen en -adviezen tot gevolg hebben dat het gehuurde niet of slechts in gering mate kan worden geëxploiteerd.

Methode

De voor de praktijk belangrijkste vraag is: hoe wordt de huurkorting berekend? Hiervoor gaat de Hoge Raad mee met de inmiddels in de jurisprudentie ontwikkelde vastelastenmethode. Ook Wissink bepleitte deze methode in zijn conclusie.

De Hoge Raad omschrijft deze methode als volgt. Eerst wordt bepaald welk gedeelte van de TVL bestemd is voor de huur. Dat bedrag is het percentage van de TVL gelijk aan het percentage van de huur in de totale daadwerkelijke vaste lasten. Dat bedrag wordt in mindering gebracht op de overeengekomen huurprijs. Over het resterende bedrag wordt een korting berekend gelijk aan de helft van het percentage van de omzetvermindering. Dit leidt tot de volgende formule:

(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%

Onvoorziene omstandigheden

De Hoge Raad oordeelt dat een huurkorting gerechtvaardigd kan zijn op grond van onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW). De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is volgens de Hoge Raad aan te merken als een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard. Er moet (behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel) worden aangenomen dat deze omstandigheid niet in de huurovereenkomst (van vóór 15 maart 2020) is verdisconteerd.

Geen gebrek

Anders dan de Procureur-generaal oordeelt de Hoge Raad dat de overheidsmaatregelen geen gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW vormen. De overheid beperkt in het belang van de volksgezondheid de mogelijkheid tot exploitatie van 290-bedrijfsruimten. De sluiting heeft geen betrekking op de verhuurde zaak, aldus de Hoge Raad. Dit staat echter niet aan een huurkorting op grond van onvoorziene omstandigheden en de maatstaven van redelijkheid en billijkheid in de weg.

Conclusie

Met deze uitspraak is enige duidelijkheid gegeven voor huurders en verhuurders. In een gedeelte van de gevallen zal hierdoor de gang naar een rechter worden bespaard. Nog steeds blijven er echter vragen onbeantwoord. Zo is nog onbekend of een huurkorting ook verleend dient te worden als een huurder niet voor de TVL in aanmerking komt. Verder is nog onduidelijk in hoeverre de uiterst gunstige fiscale behandeling van de TVL en de TOGS hierbij dient te worden meegewogen. Uiteindelijk zal in elk individueel geval nog steeds maatwerk moeten worden toegepast.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Blogs over huurrecht

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten