Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • Wieringa@wieringa.nl
 
Vastgoed

Label C-verplichting voor kantoren per 1 januari 2023: ruim 26.000 kantoorpanden voldoen nog niet

Nederland telt ongeveer 97.000 kantoorgebouwen en per 1 januari 2023 zijn daarvan zo’n 62.000 kantoorgebouwen verplicht om minimaal een energielabel C registratie te hebben. Ondanks die naderende deadline is voor ruim de helft van deze kantoren nog altijd geen energielabel geregistreerd. Naar verwachting voldoen ruim 26.000 kantoorpanden niet aan de label C-verplichting, zo is althans de inschatting van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. Er is dus nog werk aan de winkel!

Eerder al blogden wij over de Label C-verplichting, welke als gevolg van een wijziging van artikel 5.11 van het Bouwbesluit per 2023 in werking zal treden. Op de uitzonderingen van het tweede tot en met het vijfde lid na, is het vanaf die datum verboden om een kantoorgebouw te gebruiken of in gebruik te nemen zonder geldig energielabel met een energie-index van 1,3 of beter. Tot 1 januari 2023 worden belanghebbenden en overtreders geïnformeerd en gewaarschuwd, daarna gaan gemeenten over tot handhaving. In dit verband kan onder meer gedacht worden aan last onder dwangsom, maar bijvoorbeeld ook aan het sluiten van kantoren (last onder bestuursdwang).

Handhaving jegens huurder of verhuurder?

De vraag tot welke partij gemeenten zich bij die handhaving gaan richten – huurder, verhuurder of beide partijen – kent in de literatuur nog altijd geen eenduidig antwoord. In dit kader is het van belang vast te stellen wie de overtreder is.

Op grond van artikel 5:1 lid 2 Awb kan alleen als overtreder worden aangemerkt degene die een overtreding heeft gepleegd of medegepleegd. Als geen wettelijke bepaling is overtreden, kan vanzelfsprekend niet handhavend worden opgetreden. Pas nadat is vastgesteld wie de overtreder is, komt de vraag aan de orde of deze partij het in zijn macht heeft de overtreding te beëindigen, omdat alleen in dat geval een last onder dwangsom of bestuursdwang mag worden opgelegd (ECLI:NL:RVS:2018:2804). Zo oordeelde de Afdeling (ECLI:NL:RVS:2004:AQ1326) dat ‘‘een last onder dwangsom uitsluitend kan worden opgelegd aan de overtreder die het in zijn macht heeft de last uit te voeren, dat wil zeggen de overtreder die in staat is de last uit te voeren.” Om de kring van overtreders uit te breiden kent het bestuursrecht naast de feitelijke overtreder ook de functionele overtreder. Oftewel, degene die de overtreding niet zelf feitelijk begaat, maar aan wie de handeling (of het nalaten) is toe te rekenen, kan voor de overtreding verantwoordelijk worden gehouden en derhalve als overtreder worden aangemerkt (ECLI:NL:RVS:2008:BF8999).

Artikel 5.11 Bouwbesluit omvat een algemene norm waaraan het ‘een ieder’ is verboden een kantoorgebouw te gebruiken of in gebruik te nemen zonder geldig C-Label. Zowel verhuurder als huurder ‘gebruiken’ het gebouw, beide begaan de overtreding als geen C-Label verkregen is. In de literatuur wordt nog wel eens gesteld dat met betrekking tot bestuursrechtelijke handhaving van artikel 5.11 Bouwbesluit de specifieke huurverhouding tussen partijen beslissend zal zijn in het kader van de vraag welke partij het in zijn macht heeft om de overtreding te beëindigen. Ons inziens zal het bevoegd gezag door de bank genomen echter zowel de huurder als de verhuurder kunnen aanschrijven.

Verdedigbaar is dat bij een overtreding van het gebruiksverbod de huurder wordt aangesproken. De Label C-plicht omvat tenslotte een gebruiksverbod en vergt hoe dan ook medewerking van de huurder. Voor situaties waarin huurders deze medewerking weigeren, schreven wij eerder al een blog. Bovendien zullen er nagenoeg altijd energiebesparende maatregelen zijn die de huurder kan nemen, zoals het toepassen van ledverlichting.

Tegelijkertijd zal het doorgaans de verhuurder zijn die - los van aanpassingen die een gebruiker zelf kan doen – energiebesparende maatregelen kan treffen om aan te Label C-verplichting te voldoen. In dat kader is van belang dat de Afdeling in voornoemde uitspraak uit 2004 ook overweegt: “De contractuele verhouding van appellante tot haar huurders vormt, wat daarvan verder ook zij, naar het oordeel van de Afdeling geen beletsel om de last uit te voeren. Deze kan indien nodig worden gewijzigd. Ook voor het overige ziet de Afdeling gelet op de stukken en het verhandelde ter zitting geen grond voor het oordeel dat appellante niet in staat is de onderhavige last uit te voeren.” De Afdeling gaat dus uit van een ruime toerekening aan verhuurder. Hoewel de Afdeling in de betreffende casus in de huurovereenkomst geen beletsel ziet om de last uit te voeren, geeft de Afdeling ook nog mee dat een huurovereenkomst indien nodig zou kunnen worden gewijzigd. De verantwoordelijkheid van een verhuurder voor gebruik door een huurder is door de Afdeling onderschreven in een uitspraak van 6 februari 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:342). De ruime toerekening van overtredingen in het bestuursrecht komt ook naar voren in een niet gepubliceerde uitspraak van 31 juli 1998 (ECLI:NL:RVS:1998:AN5836), waarin werd geoordeeld dat een last onder dwangsom mocht worden opgelegd aan een houder van een vergunning die een van de drijvers was van een inrichting. Dat de bedrijfsvoering van het gedeelte van de inrichting waarin de overtredingen plaatsvonden in de praktijk, overeenkomstig contractuele afspraken, door één van de andere drijvers werd uitgevoerd, maakte dit volgens de Afdeling niet anders.

In een uitspraak van rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2017:9860) wordt in het kader van de toerekening van een overtreding van artikel 2.15 lid 1 Activiteitenbesluit (degene die de inrichting drijft neemt alle energiebesparende maatregelen met een terugverdientijd van vijf jaar of minder) ruim aandacht besteed aan de inhoud van het huurcontract. In onze ogen is dat echter voornamelijk om te komen tot het vereiste van één inrichting om de Bazaar als drijver van die inrichting, en dus de overtreder, te kunnen aanduiden in plaats van alle zelfstandige winkelunits. Artikel 5.11 Bouwbesluit omvat zoals beschreven echter een algemene norm, zodat in dat verband zowel de verhuurder als de huurder aangeschreven zullen kunnen worden. Hoe huurder en verhuurder dit vervolgens onderling regelen is hun (civielrechtelijke) zaak. In die verhouding is de huurovereenkomst overigens natuurlijk wel weer heel relevant. Op grond daarvan wordt bepaald welke partij de maatregelen om tot een Label C te komen moet betalen.

Het verdient dus aanbeveling dat zowel verhuurders als huurders zich voorbereiden op de aankomende Label C-verplichting en het voorkomen van handhaving. Controleer via deze link of voor het door u gehuurde of verhuurde gebouw al een energielabel is afgegeven (energielabel zoeken op adres). Indien niet aan de Label C-verplichting wordt voldaan zal daar werk van gemaakt moeten worden. In de huurovereenkomst kan worden nagegaan welke verplichtingen rusten op huurder en verhuurder en dus welke partij de betreffende investeringen zal moeten doen. Mocht u zich afvragen welke verplichtingen er in het kader van het behalen van de Label C-verplichting op grond van een huurovereenkomst op u rusten? Neem dan gerust contact met ons op. Wij informeren u graag over de mogelijkheden.

Deze blog is geschreven in samenwerking met Sara van Lieshout. Sara is op dit moment aan Wieringa verbonden als student-stagiaire.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Janneke’s recente berichten

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten