Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • Wieringa@wieringa.nl
 
Vastgoed

Welke rechten en plichten hebben buren tegenover elkaar?

Een volledig overzicht: van geschillen over de erfgrens tot inbreuken op de privacy

Nederland verstedelijkt in een rap tempo en de bevolkingsdichtheid neemt toe.(1) Inmiddels woont meer dan tachtig procent van de Nederlandse bevolking in een stad. Een gevolg van deze urbanisatie is dat conflicten tussen buren toenemen. Als advocatenkantoor dat al bijna 70 jaar is gevestigd in het hart van de hoofdstad, heeft Wieringa Advocaten veel ervaring met burengeschillen. Van geschillen over de erfgrens tot de overlast die wordt ondervonden van een naastgelegen industrieel bedrijf.

Hieronder bespreek ik een aantal onderwerpen die wij in onze praktijk regelmatig de revue zien passeren en licht ik de geldende regels globaal toe. Wordt u aangesproken omdat u overlast zou veroorzaken of ondervindt u overlast die u redelijkerwijs niet hoeft te tolereren, neem gerust vrijblijvend contact op.

Onderwerpen:

  1. Overlast van trillingen, stank of geluid
  2. Privacy inbreuk door buren
  3. Erfgrens bepalen (en verjaring)
  4. Bouwen op en tegen de erfgrens (mandeligheid)
  5. Regels erfafscheiding of schutting
  6. Ramen, balkons en dakterrassen
  7. Wateroverlast/afwatering
  8. Beplanting tegen de erfgrens
  9. Erfdienstbaarheden
  10. Misbruik van bevoegdheid
  11. Reeds verleende vergunning

1. Overlast van trillingen, stank of geluid

Overlast van de buren (juridisch gekwalificeerd als ‘hinder’) kan op talloze wijzen worden ondervonden. Denk aan geluidsoverlast, overlast van trillingen, rook- en stankoverlast of de ontneming van zonlicht door nieuwe bebouwing van de buren. Met betrekking tot mate waarin overlast moet worden geaccepteerd, is in het Burgerlijk Wetboek bepaald dat de eigenaar van een erf niet met hinder geconfronteerd mag worden in een mate of op een wijze die (volgens artikel 6:162 BW) onrechtmatig is. Dit betekent dat vele vormen van (binnen redelijke normen blijvende) hinder in beginsel geaccepteerd dienen te worden.

Of er sprake is van onrechtmatige hinder, zal steeds weer afhangen van de omstandigheden van het geval. Zoals ik in een blog uit 2019 reeds heb besproken, blijkt uit de uitspraken van rechters dat bij de beoordeling van de onrechtmatigheid van de hinder onder meer rekening wordt gehouden met de volgende factoren:

  • de mate van hinder;
  • het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende activiteit worden gediend;
  • de mogelijkheid, mede gelet op de daaraan verbonden kosten, en de bereidheid om maatregelen ter voorkoming van hinder en schade te nemen, en;
  • of degene die klaagt zich ter plaatse heeft gevestigd vóór dan wel ná aanvang van de hinder veroorzakende activiteiten.

Indien de hinder wordt veroorzaakt door een bedrijf, dient in veel gevallen ook aan het Activiteitenbesluit te worden getoetst. Het Activiteitenbesluit bepaalt aan welke regels bedrijven die een ‘effect’ kunnen hebben op de omgeving zich dienen te houden, ongeacht de sector waarin het bedrijf werkzaam is. Denk hierbij aan de geldende maximum geluidsnorm voor het café op de hoek tot de emissienormen voor een chemische installatie.

2. Privacy inbreuk

Sommige van de regels die ik hieronder behandel, bijvoorbeeld die over het bouwen tegen de erfgrens en de regels over ramen en balkons, zijn er mede op gericht om inbreuken op de privacy van de buren te beperken. Daarnaast kan een inbreuk op de privacy onder omstandigheden ook als onrechtmatige hinder worden gekwalificeerd (zie hierboven). Oók als er aan alle regels met betrekking tot bebouwing is voldaan, kan er dus sprake zijn van onrechtmatige inbreuk op de privacy van het naburig perceel.

In dit kader verdient nog opmerking dat een onderneming een vergunning kan hebben om bepaalde activiteiten te verrichten, maar dat nog niet wegneemt dat die onderneming met haar vergunde bedrijfsactiviteiten – op onrechtmatige wijze – inbreuk kan maken op de privacy van de buren.

3. Erfgrens bepalen en verjaring

Het op de hoogte zijn van precieze ligging van de erfgrens kan om allerlei redenen van belang zijn. Uitgangspunt is dat de erfgrens die in het Kadaster staat ingeschreven de geldende is. De precieze ligging van de erfgrens kan door een landmeter van het Kadaster ter plekke worden vastgesteld.

Onder omstandigheden is het mogelijk dat een perceel grond (of water) door verjaring (gedeeltelijk) eigenaar van een ander is geworden, zonder dat dit uit het kadaster volgt. De wet onderscheidt in dit kader twee vormen van verjaring, te weten verkrijgende en bevrijdende verjaring, met verjaringstermijnen van respectievelijk 10 en 20 jaar.

Nu voor verkrijgende verjaring goede trouw is vereist, zal het verkrijgen van grond middels deze vorm van verjaring doorgaans niet mogelijk zijn. De juiste perceelsgrens volgt immers simpelweg uit het kadaster. Voor bevrijdende verjaring ligt het anders. In dat geval is niet relevant of iemand ‘te goeder trouw’ is, maar is het relevant of de grond twintig jaar in zijn of haar bezit is geweest. Als dat het geval is, kan de grond zijn verjaard en in eigendom zijn overgegaan. Dat dit niet in het Kadaster is verwerkt doet daaraan niets af.

4. Bouwen tegen de erfgrens

Voor het bouwen tegen de erfgrens geldt geen minimale afstand. Dit betekent dat het is toegestaan om tegen de erfgrens te bouwen. Voor bouwen óp de erfgrens is wel toestemming van de buren nodig. In het geval een vrijstaande muur, een hek of een heg op de erfgrens staat, bepaalt de wet namelijk dat deze gemeenschappelijk eigendom en mandelig is. Is de scheiding niet vrijstaand, maar onderdeel van een gebouw, dan is de muur (door horizontale natrekking) eigendom van de eigenaar van het gebouw.

Van gemeenschappelijk eigendom en mandeligheid is ook sprake als er gewerkt moet worden aan een gemeenschappelijke bouwmuur of mandelige fundering tussen/onder twee panden. Ook dan is er toestemming van de buren nodig. Wordt er toch zonder overleg aan (bijvoorbeeld) een mandelige fundering gewerkt, dan is er sprake van een onrechtmatige daad, dient de onrechtmatige handeling te worden teruggedraaid en de schade te worden vergoed.

Het feit dat het is toegestaan om binnen twee meter van de erfgrens te bouwen, betekent overigens niet dat het ook is toegestaan om tegen de erfgrens ramen of balkons e.d. te realiseren. In dit kader wordt verwezen naar de regels voor balkons en dakterrassen hieronder. Ook kan onrechtmatige hinder in dezen een rol spelen, bijvoorbeeld als de nieuwe bebouwing zonlicht van omliggende bebouwing ontneemt.

5. Regels erfafscheiding/schutting

Een eigenaar van een erf of perceel heeft het recht om zijn erf af te sluiten. Wanneer er sprake is van twee eigenaars van aangrenzende erven, kan de ene eigenaar te allen tijde vorderen dat de andere meewerkt aan het oprichten van een scheidsmuur van twee meter hoogte op de erfgrens, voor zover een verordening of een plaatselijke gewoonte dit niet anders regelt. Deze plicht tot medewerking is niet van toepassing als één van de twee erven een openbare weg of openbaar water is.

Voor de vraag wie er verantwoordelijk is voor de erfafscheiding is het relevant of deze op of naast de erfgrens staat. Als de schutting precies op de erfgrens staat, zijn beide eigenaars verplicht om de helft van de erfafscheiding te betalen en zijn ook beiden eigenaar van de erfafscheiding. Wordt de erfafscheiding geheel op het eigen perceel geplaatst? Dan is er geen sprake van gedeeld eigendom en heeft de eigenaar van het perceel waarop de schutting, muur of haag staat, de volledige eigendom (en zeggenschap) over de erfafscheiding.

6. Ramen, balkons en dakterrassen

Ten aanzien van onder andere ramen, balkons en dakterrassen, bepaalt het Burgerlijk Wetboek het volgende:

“Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.”

Om binnen twee meter van de erfgrens een muuropening of ander werk met uitzicht op het erf van de buren te plaatsen, is dan ook toestemming van de buren nodig. Hierbij is het verstandig om, in geval de toestemming wordt verleend, deze op juiste wijze vast te leggen (bijvoorbeeld in de vorm van een kwalitatieve verplichting).

Als er sprake is van een raam binnen twee meter van de erfgrens met uitzicht op het erf van de buren en de buren hiervoor geen toestemming wensen te verlenen, kan verwijdering van de ramen gevorderd worden. In zo een geval is een veel gebruikte ‘escape’ het raam ondoorzichtig en vast te maken, waardoor er niet meer doorheen gekeken kan worden (bijvoorbeeld door de toepassing van melkglas).

Overigens is het ook in deze situatie zo dat een verkregen vergunning niet meebrengt dat deze (privaatrechtelijke) regels mogen worden overtreden. Zoals eerder besproken brengt een publiekrechtelijke toestemming immers niet mee dat er in strijd mag worden gehandeld met de regels van privaatrecht.

Tot slot is in dit kader relevant dat er ook toestemming van de VvE vereist kan zijn om een dakterras of balkon te mogen realiseren. Daarnaast zal bij de realisatie van een dakterras rekening moeten worden gehouden met de hierboven besproken regels ten aanzien van privacy.

7. Wateroverlast van de buren

Bij wateroverlast dient onderscheid te worden gemaakt tussen natuurlijke en niet-natuurlijke waterloop.

Voor natuurlijke waterloop bepaalt de wet dat lagere erven het water moeten ontvangen dat van nature van hoger gelegen erven afloopt. Dit betekent dat als er hinder wordt ondervonden door water dat van nature op een erf stroomt, het lastig is om hier (succesvol) in rechte tegen op te komen.

Ten aanzien van de niet-natuurlijke waterloop is in de wet een met de eerder genoemde hinder vergelijkbare bepaling opgenomen. Het Burgerlijk Wetboek bepaalt hierover namelijk het volgende:

“De eigenaar van een erf mag niet in een mate of op een wijze die volgens artikel 162 van Boek 6 onrechtmatig is, aan eigenaars van andere erven hinder toebrengen door wijziging te brengen in de loop, hoeveelheid of hoedanigheid van over zijn erf stromend water of van het grondwater, dan wel door gebruik van water dat zich op zijn erf bevindt en in open gemeenschap staat met het water op eens anders erf.”

Het enkele toebrengen van hinder zal in dit kader dus niet voldoende zijn om een succesvol beroep op deze bepaling te doen. Vastgesteld dient te worden dat de hinder die te weeg is gebracht door wijziging in onder andere de waterloop of het grondwater als onrechtmatig te bestempelen is.

8. Beplanting

Met betrekking tot beplanting bij de grenslijn bepaalt de wet ten aanzien van bomen dat het niet geoorloofd is om deze binnen twee meter van de grenslijn aanwezig te hebben. Voor heesters en heggen bedraagt deze afstand een halve meter. Uitzonderingen op deze hoofdregel zijn het hebben van toestemming van de eigenaar van het aangrenzende erf, als het aangrenzende erf een openbare weg of een openbaar water is of wanneer de beplantingen niet hoger reiken dan de scheidsmuur/schutting die tussen de erven staat. Ook kan het zijn dat ingevolge een verordening of een plaatselijke gewoonte een kleinere afstand is toegestaan.

Ten aanzien van beplantingen die over andermans erf hangen, bepaalt de wet dat de eigenaar van dit erf niet direct over mag gaan tot het wegsnijden van het overhangende deel. Eerst dient de eigenaar van het erf dat last heeft van de overhangende beplantingen, de overtreder aan te manen. Heeft deze aanmaning geen effect, dan mag hij eigenhandig het overhangende deel wegsnijden en zich toe-eigenen. Wortels die doorschieten op een naburig erf mogen – in tegenstelling tot overhangende beplantingen – zonder aanmaning worden weggehakt, uiteraard tenzij dit gevaarlijke situaties oplevert.

9. Erfdienstbaarheden

Bij een erfdienstbaarheid ‘dient’ het ene perceel het andere perceel. Denk aan de situatie dat iemand zijn buurman toestaat om over zijn perceel te gaan, zodat die buurman zijn eigen perceel kan bereiken. De eigendomssituatie van beide percelen wijzigt dus niet, maar de buurman heeft wel het recht om het perceel van zijn buurman te gebruiken (en eventuele kopers van de woning van de buurman hebben dat recht ook).

Vragen die wij krijgen over erfdienstbaarheden zien er vaak op hoe een erfdienstbaarheid ontstaat (ook dit kan bijvoorbeeld door verjaring), hoe een erfdienstbaarheid kan worden opgeheven, of er een vergoeding voor de dienstbaarheid verschuldigd is, hoe de inhoud van de erfdienstbaarheid precies dient te worden uitgelegd, et cetera.

10. Misbruik van bevoegdheid

Ten aanzien van alle bevoegdheden en rechten die hierboven aan de orde zijn gekomen, geldt dat een eigenaar van een erf deze bevoegdheden niet mag misbruiken. Misbruik doet zich volgens de wet onder andere voor als een bevoegdheid wordt uitgeoefend met geen ander doel dan een ander te schaden of met een ander doel gebruikt wordt dan waarvoor de bevoegdheid is verleend. Ook kan misbruik van bevoegdheid worden aangenomen op het moment dat er sprake is van een onevenredigheid tussen het belang dat bij de oefening van de bevoegdheid wordt gediend en het belang van de ander dat door het gebruik wordt geschaad, die ervoor zorgt dat naar redelijkheid geen gebruik van de bevoegdheid kan worden gemaakt.

11. Tot slot: reeds een vergunning verleend

Het is goed mogelijk dat er al een vergunning is verleend voor de oorzaak van de overlast. Denk aan de buurman die alle vergunningen voor zijn bouwplannen ‘al rond’ heeft. In dit kader is het, zoals hierboven meermaals aangegeven, goed om te weten dat een verleende vergunning in de privaatrechtelijke afweging niet of nauwelijks ter zake zal doen.

  1. Zie P. Ekamper, ‘De verstedelijking van Nederland’, Demos2010, nr. 9, pp. 15-17.

Heeft u vragen over één van bovenstaande onderwerpen? Als advocatenkantoor dat al bijna 70 jaar is gevestigd in het hart van de hoofdstad, heeft Wieringa Advocaten veel ervaring met burengeschillen. Wordt u aangesproken omdat u overlast zou veroorzaken of ondervindt u overlast die u redelijkerwijs niet hoeft te tolereren, neem gerust vrijblijvend contact op: 020-6246811 of mulder@wieringa.nl.

Wieringa Advocaten laat universitaire studenten rechten graag zien hoe het er in de advocatuur aan toegaat. Dit artikel is mede tot stand gekomen door onderzoek en bijdragen van Pedro Thole, momenteel aan ons kantoor verbonden als student-stagiaire.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Björns recente berichten

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten