Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • Wieringa@wieringa.nl
 
Vastgoed

“Koop breekt geen huur”, of toch wel?

Artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek regelt de gevolgen voor de huurovereenkomst bij overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. De hoofdregel daarbij is: “koop breekt geen huur”. Artikel 7:226 BW beoogt de huurder te beschermen. Indien dit artikel zou ontbreken, zou een verkrijger na overdracht niet aan een huurovereenkomst gebonden zijn, waardoor de huurder tot ontruiming gedwongen zou kunnen worden.

De Hoge Raad heeft op 25 september 2020 arrest gewezen over de vraag of de hoofdregel “koop breekt geen huur” ook van toepassing is wanneer sprake is van eigendomsoverdracht door een ander dan de verhuurder. Dit was een Caribische zaak, maar artikel 7:226 BW Sint Maarten behelst evenals het Nederlandse artikel 7:226 BW een bepaling ter bescherming van de huurder voor de situatie dat de verhuurder de zaak aan een ander overdraagt. Gezien het concordantiebeginsel dient artikel 7:226 BWSM hetzelfde te worden uitgelegd als het Nederlandse 7:226 BW.

In het arrest was sprake van een beach resort waarvan Kildare Limited Property (Kildare) de zakelijk gerechtigde was. In verband met de ontwikkeling en exploitatie van het hotel was onder meer Endless Vacation N.V. (Endless Vacation) opgericht, die blijkens haar statuten onder meer was belast met het bemiddelen en adviseren bij de verhuur en verkoop van timeshares. In 2014 werd het beach resort door Kildare verkocht aan Alegria Real Estate B.V. (Alegria). Alegria heeft vervolgens de timeshare-nemers aangeschreven met de mededeling dat Alegria niet gebonden was aan de timeshare-overeenkomsten. De timeshare-nemers waren volgens Alegria niet meer gerechtigd gebruik te maken van de timeshare units. In het arrest stond vervolgens de vraag centraal of, nu de timeshare-nemers een huurovereenkomst hadden met Endless Vacation en niet met Kildare, toepassing kan worden gegeven aan de regel ‘koop breekt geen huur’.

De Hoge Raad overweegt dat uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:226 BW blijkt dat door de wetgever onder ogen is gezien (en dus is aanvaard) dat de bepaling in beginsel slechts gelding heeft wanneer de verhuurder ook eigenaar van het verhuurde is, met het gevolg dat de huurder tegenover de eigenaar en diens rechtsopvolger geen eigen positie heeft. De bepaling is dus niet van toepassing wanneer weliswaar sprake is van eigendomsoverdracht, maar niet van eigendomsoverdracht door de verhuurder. Dat wordt niet anders wanneer de verhuurder wel de economische eigenaar van het verhuurde was.

Daarnaast overweegt de Hoge Raad dat in de parlementaire stukken met betrekking tot artikel 7:226 BW erop wordt gewezen dat onder meer artikel 6:248 BW (redelijkheid en billijkheid) en artikel 6:162 BW (onrechtmatige daad) uitkomst kunnen bieden indien sprake is van constructies die zijn bedoeld de bescherming te omzeilen die artikel 7:226 BW de huurder beoogt te bieden.

De rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomsten tussen Endless Vacation en de timeshare-nemers zijn volgens de Hoge Raad niet op grond van artikel 7:226 BWSM overgegaan op Alegria. Het is namelijk niet Endless Vacation als verhuurder geweest die de zakelijke rechten op het gehuurde aan Alegria heeft overgedragen, maar Kildare. Ook is Alegria volgens de Hoge Raad op grond van onrechtmatige daad (6:162 BW) niet gehouden de verhuurdersverplichtingen uit de huurovereenkomsten na te komen. Daarvoor is vereist dat sprake is van bijzondere omstandigheden. Volgens de Hoge Raad zijn die in dit geval onvoldoende. Alegria is dus niet gebonden aan de verhuurdersverplichtingen uit de huurovereenkomsten.

Let er als huurder dus op dat de huurovereenkomst wordt gesloten met de juridisch eigenaar van het gehuurde, om te voorkomen dat “koop wel huur breekt”. Indien de bescherming van artikel 7:226 BW niet van toepassing is, zou een beroep op de redelijkheid en billijkheid of onrechtmatige daad uitkomst kunnen bieden. Voor een geslaagd beroep op één van deze artikelen moet wel sprake zijn van (voldoende) bijzondere omstandigheden.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Nicky’s recente berichten

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten