Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • Wieringa@wieringa.nl
 
Huurrecht

Geen of minder huur betalen tijdens corona?

De stand van zaken anderhalve maand na de eerste uitspraak

Om verspreiding van het coronavirus tegen te gaan heeft de Nederlandse overheid ingrijpende maatregelen genomen. Veel bedrijven zien hierdoor een flinke daling in hun omzet, reden waarom er gekeken wordt naar mogelijkheden om de kosten (tijdelijk) te drukken. De huur van het kantoor of de bedrijfsruimte is vaak een grote kostenpost. Zeker als deze niet gebruikt kan worden, rijst de vraag of de huurbetalingen kunnen worden uitgesteld of vanwege de coronamaatregelen wellicht helemaal niet voldaan hoeven te worden.

In dit artikel bespreken wij welke factoren relevant zijn bij het beantwoorden van de vraag of de coronamaatregelen aanleiding geven tot vermindering van de huurprijs en maken we de balans op aan de hand van de uitspraken van rechters die deze vraag de afgelopen weken als eersten kregen voorgelegd. Eerder bespraken wij op Advocatie.nl de gevolgen van Covid-19 voor het verhuren van woonruimte en de spoedwet waarmee tijdelijke huurovereenkomsten tijdens corona konden worden verlengd.

Sprake van een gebrek?

Kort gezegd heeft een huurder recht op huurkorting of huurprijsvermindering als er sprake is van een ‘gebrek’ aan het gehuurde. Dit is volgens de wet het geval als het gehuurde in een staat is- of eigenschappen bezit (die niet kunnen worden toegerekend aan de huurder) waardoor de huurder niet het genot heeft dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst van het gehuurde mocht verwachten (artikel 7:204 BW).

Het begrip ‘gebrek’ is dus vrij ruim geformuleerd en omvat veel situaties waardoor het huurgenot van een huurder negatief wordt beïnvloed. Denk bijvoorbeeld aan beschadigingen aan het gehuurde en achterstallig onderhoud, maar (wellicht) ook aan een overheidsmaatregel die het gebruik van het gehuurde tijdelijk verbiedt en daarmee het genot voor een huurder geheel teniet doet. Tijdens de parlementaire behandeling van de gebrekenregeling heeft de minister op een vraag van de vaste commissie voor justitie over het toepassingsbereik van artikel 7:210 BW het volgende geantwoord (Wetsvoorstel 26.089, nr. 6, Nota naar aanleiding van het verslag, p.15):

De vraag van de Commissie of het onderhavige artikel ook van toepassing is indien een (onvoorziene) overheidsmaatregel het gebruik van de zaak verhindert, moet bevestigend worden beantwoord. Er is dan immers sprake van een gebrek in de zin van artikel 204, dat het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt.

Huurprijsvermindering of schadevergoeding

Als er sprake is van een gebrek, dan bieden de artikelen 7:207 BW en 7:208 BW de huurder de mogelijkheid om huurprijsvermindering of schadevergoeding te vorderen, waarbij het gebrek voor een geslaagde vordering op schadevergoeding overigens wel moet zijn toe te rekenen aan verhuurder. Uit artikel 6:75 BW volgt dat een tekortkoming niet aan de verhuurder kan worden toegerekend als zij niet te wijten is aan zijn schuld, en ook niet krachtens de wet, een overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt (lees: als er sprake is van overmacht). Hierbij is ook nog relevant dat in de huurovereenkomst kan zijn bepaald dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor schade als gevolg van een gebrek en/of dat huurder geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering vanwege een gebrek.

Daarnaast kan mogelijk ook met een beroep op de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) of onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) verlaging van de huurprijs worden gevorderd.

Huur tijdens de coronacrisis

De eerste vraag bij een beroep op huurprijsvermindering is derhalve of er sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Dit lijkt in de meeste gevallen niet het geval. Vanwege Corona neemt de omzet immers flink af, maar de meeste verhuurders bieden hun huurders nog hetzelfde huurgenot als vóór corona (de kantoren/meeste bedrijfsruimten zijn nog geopend). De meeste huurders kiezen er zelf voor om hier geen of minder gebruik van te maken tijdens corona, hetgeen geen gebrek oplevert. Dit zou anders kunnen zijn indien er sprake is van gedwongen sluiting door de overheid. In dat geval kan een verhuurder de huurder immers niet meer het genot van het gehuurde verschaffen.

Het feit dat er nu sprake is van een recessie en/of vermeende overmachtssituatie maakt dit niet anders. Dit soort omstandigheden worden in het algemeen namelijk beschouwd als onderdeel van het ondernemersrisico van een huurder en rechtvaardigen derhalve niet of zelden een beroep op bijvoorbeeld overmacht.

Corona en huur in de rechtspraak

Inmiddels zijn we anderhalve maand verder sinds het verschijnen van de eerste gerechtelijke uitspraak over de vraag of de coronacrisis aanleiding biedt tot huurvermindering. Om goed te kunnen inschatten of een rechter tijdelijke vermindering van de huur zal toewijzen, is het interessant deze uitspraken te bestuderen. Hieronder een korte beschouwing.

Voorzieningenrechter te Assen, 27 mei 2020 - Horeca

De zaak speelt tussen bierbrouwer Inbev (huurder en onderverhuurder) en een verhuurder. Inzet is dat Inbev de huur slechts gedeeltelijk wil betalen.

De rechtbank overweegt dat de horecabedrijfsruimte op last van de overheid gesloten is en Inbev en haar onderhuurder daardoor huurgenot missen. Hoewel de rechtbank niet de vraag beantwoordt of deze inbreuk op het huurgenot geheel of gedeeltelijk aan de huurder valt toe te rekenen (lees: niet althans niet geheel voor risico van Inbev komt), oordeelt de rechtbank wel dat de door Inbev voorgestelde vermindering van de huurprijs met 1/3 deel in deze kort geding procedure niet onredelijk lijkt te zijn.

Voorzieningenrechter te Arnhem, 29 mei 2020 - Voetbalstadion

De zaak speelt tussen Vitesse (onderhuurder en eiser in de zaak), Stadion Arnhem B.V. (onderverhuurder) en Exploitatiemaatschappij Gelredome (hoofdverhuurder). Het gebruik van het voetbalstadion is niet meer mogelijk door beperkingen van overheidswege, reden waarom huurder minder huur wil betalen.

De rechtbank overweegt dat er inderdaad sprake is van een gebrek en benoemt ook dat huurprijsvermindering als gevolg hiervan in de huurovereenkomst is uitgesloten (hetgeen mogelijk is; artikel 7:207 BW is van regelend recht), maar zet deze uitsluiting opzij op grond van de redelijkheid en billijkheid en een beroep op onvoorziene omstandigheden. Desondanks wijst de kantonrechter de vordering van Vitesse af omdat de kantonrechter meent dat Vitesse haar vordering ten aanzien van haar financiële positie onvoldoende feitelijk en inhoudelijk heeft onderbouwd om te voldoen aan de zware toets die geldt bij een beroep op al dan niet tijdelijke wijziging van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden.

Kantonrechter te Zwolle, 3 juni 2020 - Horeca

Deze zaak gaat om een huurovereenkomst van een horecapand (restaurant, zalen en bowlingbaan). Verhuurder spreekt huurder Urbana aan, die vanwege de coronamaatregelen in financieel zwaar weer verkeert.

De rechter oordeelt dat er géén sprake is van een gebrek en de sluiting voor rekening van Urbana komt, omdat de toepasselijke algemene bepalingen erop neerkomen dat de huurder moet zorgen voor de vergunningen die hij voor de uitoefening van het bedrijf nodig heeft en dat intrekking van een vergunning geen aanleiding kan geven tot enige actie tegen de verhuurder. De kantonrechter overweegt dus dat het risico van de gedwongen sluiting contractueel gezien bij de huurder is gelegd en daardoor een aan huurder toe te rekenen omstandigheid is in de zin van artikel 7:204 BW. Ook is volgens de kantonrechter verdedigbaar dat de sluiting van overheidswege een omstandigheid is die ingevolge artikel 6:75 BW krachtens de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de huurder komt.

Voorzieningenrechter te Amsterdam, 11 juni 2020 - Horeca

Deze zaak gaat om een huurovereenkomst van een horecapand (restaurant). Verhuurder spreekt huurder aan, die vanwege de coronamaatregelen in financieel zwaar weer verkeert.

De rechter oordeelt dat de coronamaatregelen niet kwalificeren als onvoorziene omstandigheid voor huurder. Toch oordeelt de voorzieningenrechter, na een opsomming van bijzondere feiten in deze zaak, dat het aannemelijk is dat de bodemrechter een huurkorting van 25 % zoals door huurder is voorgesteld redelijk zal achten. In afwachting van het oordeel van de bodemrechter acht de kantonrechter een opschorting van 25% van de huurprijs gedurende een periode van zes maanden dan ook redelijk.

Voorzieningenrechter te Amsterdam, 18 juni 2020 – Middenstand bedrijfsruimte

Deze zaak gaat om een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte. Verhuurder spreekt huurder aan voor achterstallige betalingen, die vanwege de coronamaatregelen in financieel zwaar weer verkeert.

De rechtbank oordeelt dat niet is uitgesloten dat de bodemrechter zal oordelen dat ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zeker gelet op de inkomstendaling bij huurder. Het is niet uitgesloten dat de bodemrechter een beroep op onvoorziene omstandigheden zal honoreren en de overeenkomst zal wijzigen waardoor huurder een geslaagd beroep op huurprijsvermindering kan doen, aldus de rechtbank. De rechtbank wijst de vordering van verhuurder af.

Conclusie

Al met al is de rechtspraak wisselend en bestaat er geen eenduidig antwoord op de vraag of er voldoende grond is om tijdens corona minder huur te hoeven betalen. Rechters hanteren voor dezelfde vraag verschillende leerstukken en daarmee ook verschillende toetsen. Op deze uitspraken is juridisch-inhoudelijk ook wel het één en ander aan te merken, maar dat gaat de strekking van deze signalerende blog te buiten.

Het antwoord op de vraag of er voldoende grond is om tijdens corona minder huur te hoeven betalen, blijft afhankelijk van een scherpe analyse van de concrete omstandigheden, bezien in het licht van de huurovereenkomst, de wet en de reeds gewezen uitspraken.

Neem bij vragen gerust contact op met huurrechtspecialisten Björn Mulder en Joost van der Grinten.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Blogs over huurrecht

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten