Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • Wieringa@wieringa.nl
 
Huurrecht

Is een ‘wezenlijke renovatie’ van winkelruimte een grondslag voor huuropzegging wegens dringend eigen gebruik?

De wettelijke regels met betrekking tot renovatie van gehuurde zaken staan deels in artikel 7:220 BW. Daarbij wordt onder renovatie zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. De regeling voorziet enerzijds in de mogelijkheid dat de renovatie wordt uitgevoerd met instandhouding van de huurovereenkomst. In dat geval zal de verhuurder aan de huurder een redelijk voorstel moeten doen. Na een redelijk voorstel is huurder verplicht om verhuurder de gelegenheid te geven de renovatie uit te voeren en tijdelijk te vertrekken uit het gehuurde indien dit daarvoor noodzakelijk is.

Anderzijds vermeldt artikel 7:220 BW dat de bepaling niet afdoet aan de eventuele bevoegdheden van de verhuurder om de huurovereenkomst met het oog op de renovatie op te zeggen. Deze bevoegdheid bestaat voor zover de wettelijke opzeggingsgronden daar de ruimte voor bieden. Voor de beëindiging van de huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW geldt dat zonder enige grond kan worden opgezegd, dus daarom ook wegens een voorgenomen renovatie. Voor de beëindiging van de huur van winkelruimte die onder het regime van artikel 7:290 BW valt, biedt in geval van een renovatie artikel 7:296 BW een mogelijkheid. In het geval van een voorgenomen renovatie kan verhuurder de huurovereenkomst opzeggen op grond van ‘ duurzaam dringend eigen gebruik’, indien die renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Voor de vraag of de renovatie met behoud van de huurovereenkomst kan plaatsvinden zijn (onder meer) de plaats en functie van het gehuurde van belang. De uitvoering van renovatiewerkzaamheden leidt in feite tot het ontstaan van een ‘nieuw huurobject’. Het uitgangspunt van de wetgever is dat de huurovereenkomst desalniettemin (eventueel met de nodige aanpassingen) gecontinueerd kan worden zolang de plaats en functie van het gehuurde na renovatie gelijk blijven. Met de plaats van het gehuurde wordt gedoeld op de locatie van het gehuurde. De functie van het gehuurde kan afgeleid worden uit het feitelijke gebruik en de contractuele bestemming in de huurovereenkomst.

Recent is een arrest van de Hoge Raad gepubliceerd waarin een arrest van het gerechtshof Amsterdam over renovatie is bekrachtigd zonder inhoudelijke motivering. Deze rechtszaak ging over de huur van een winkelruimte en een verhuurder die voornemens was om het gehuurde te renoveren. Verhuurder had daarom de huurovereenkomst opgezegd met een beroep op dringend eigen gebruik. De huurder heeft zich hiertegen verzet. Het gehuurde bestaat uit een gebouw met meerdere verdiepingen die huurder onder de contractuele bestemming van winkel heeft gehuurd. De eigenlijke winkel bevindt zich feitelijk alleen op de begane grond. De eerste verdieping doet feitelijk dienst als kantoor en opslagruimte voor de winkel.

De renovatie zou volgens de verhuurder de plaats en functie van het gehuurde wijzigen. Verhuurder stelde dat de gehuurde winkelruimte vergroot zou worden door, met enige bouwkundige wijziging van ingang en opgang, de eerste verdieping bij de winkelruimte te betrekken. In zijn visie werd het winkeloppervlak daardoor bijna verdubbeld. Op de stelling van de verhuurder is wel wat af te dingen. De eerste verdieping die verbouwd zou worden tot winkelruimte had contractueel al de bestemming van winkel. De renovatie verandert slechts de indeling van het gehuurde en de fysieke gebruiksmogelijkheden. Er worden (gelet op de contractuele bestemming) echter geen extra meters toegevoegd aan het gehuurde. In de door het gerechtshof Amsterdam door zijn eerdere uitspraken opgeroepen discussie of bij de beoordeling van plaats en functie de contractuele dan wel de feitelijke omstandigheden maatgevend zijn, wordt nu door de Procureur-Generaal in zijn conclusie bij dit arrest een duidelijk antwoord gegeven; bij de feitelijke beoordeling van de vraag of de door de verhuurder beoogde veranderingen wijzigingen in plaats en functie betreffen die meebrengen dat de huurovereenkomst niet zou kunnen worden voortgezet, moeten alle relevante omstandigheden worden gewogen, en wel in onderling verband en samenhang. Het gerechtshof heeft dat in deze zaak niet miskend door de beoogde renovatie te kenschetsen als vooral een niet ingrijpende, cosmetische wijziging van het gehuurde, zowel feitelijk als contractueel, en daarom geen zodanige wijziging van plaats en functie inhoudt die meebrengt dat de huurovereenkomst niet kan worden voortgezet. De huuropzegging door verhuurder wordt dan ook afgewezen.

De Procureur-Generaal van de Hoge Raad heeft in deze zaak nog een interessant standpunt opgenomen in zijn conclusie. Dat standpunt luidt dat bij een wezenlijke renovatie logischerwijs eerder sprake zal zijn van een wijziging in plaats en functie, met als gevolg dat de huurovereenkomst niet zou kunnen worden voortgezet. Dat standpunt is opmerkelijk omdat de geciteerde parlementaire geschiedenis vermeldt dat, bij het gelijk blijven van plaats en functie, voortzetting van de huurovereenkomst in beginsel zelfs mogelijk is na sloop en vervangende nieuwbouw. Hoeveel wezenlijker kan een renovatie zijn? Daarbij kan in het kader van de renovatie het aan de huurder voor te leggen redelijk aanbod bovendien ook een wijziging van de huurvoorwaarden inhouden, zoals een aanpassing van de huurprijs, zodat al evenmin sprake behoeft te zijn van een situatie dat na renovatie met in stand houding van de huurovereenkomst de verhuurder gebonden blijft aan een niet-kostendekkende exploitatie.

Wat de Procureur-Generaal verstaat onder een voldoende ‘wezenlijke renovatie’ is niet geheel duidelijk.

De vraag blijft derhalve wanneer een renovatie als zodanig wezenlijk is aan te merken dat plaats en functie geacht worden te wijzigen en daarmee een opzeggingsgrond kan opleveren voor de beëindiging van de huur van winkelruimte.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Blogs over huurrecht

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten