Boetebeding in ROZ-modellen winkelruimte en kantoorruimte cumuleert (toch) niet

Het boetebeding in de veelgebruikte ROZ-modellen huurovereenkomst winkelruimte en kantoorruimte, cumuleert (toch) niet. Het Gerechtshof Amsterdam heeft dat bepaald in zijn arrest van 17 december 2019, en komt daarmee terug op zijn eigen arrest van 8 september 2015.

Boetebeding in ROZ-model

In de algemene bepalingen bij de ROZ-modellen huurovereenkomst winkelruimte en kantoorruimte zijn boetebepalingen opgenomen voor als de huurder de huur (of een ander verschuldigd bedrag) niet of te laat voldoet. De boetebepalingen in de verschillende ROZ-modellen verschillen enigszins, maar zijn op hoofdlijnen gelijk. De boete bedraagt 1% of 2% per maand, met een minimum van € 300,00 per maand. Artikel 18 lid 2 van de algemene bepalingen bij het ROZ-model huurovereenkomst winkelruimte versie 2003 luidt:

“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”

Uitleg boetebeding

Hoe moet dit boetebeding worden uitgelegd? Bedraagt de boete 2% met een minimum van € 300,00 per maand over de totale vordering? Of bedraagt de boete 2% met een minimum van € 300,00 per individuele vordering per maand? Het verschil is groot. Als de huur drie maanden (bijvoorbeeld januari tot en met maart) niet wordt voldaan, bedraagt de boete in het eerste geval € 900,00 (€ 300,00 (januari) + € 300,00 (februari) + € 300,00 (maart)) en in het tweede geval € 1.800,00 (€ 300,00 (januari) + € 600,00 (januari en februari)+ € 900,00(januari, februari en maart)).

In zijn arrest van 8 september 2015 overwoog het Gerechtshof Amsterdam nog:

“De boete strekt ertoe de huurder te prikkelen de huurtermijnen tijdig te betalen. Een uitleg van het beding zoals [huurder] voorstaat, namelijk dat de huurder over elke maand die niet tijdig is voldaan slechts eenmaal een boete is verschuldigd, zou tot het onaannemelijke resultaat leiden dat het voor de boete niet uitmaakt of een huurtermijn een dag of meerdere maanden te laat wordt betaald. De boete komt, zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, in plaats van de wettelijke rente, die ook iedere maand oploopt. Een redelijke uitleg van artikel 18.2 houdt dan ook in dat over iedere niet-betaalde huurtermijn iedere maand een boete van € 300,= is verschuldigd.”

Het Gerechtshof Amsterdam koos in 2015 dus nog voor de tweede optie, dat de boete cumuleert.

In zijn arrest van 17 december 2019 komt het Hof Amsterdam tot het tegenovergestelde oordeel:

“Daartoe overweegt het hof dat onder omstandigheden cumulatie leidt tot een onredelijk hoog boetebedrag dat de huurachterstand (ver) overstijgt en dat daaruit moet worden afgeleid dat deze uitleg – ook indien tot uitgangspunt wordt genomen dat de boete een prikkel tot betaling moet teweegbrengen – niet juist is. Het hof betrekt daarbij ook dat het doorgaans de verhuurder is die deze algemene voorwaarden gebruikt, zodat er reden is om de voor de huurder als wederpartij gunstige uitleg te laten prevaleren. Het hof komt met dit oordeel terug van de in de hierboven genoemde beslissing uit 2015 gehanteerde uitleg.”

Conclusie

Het Gerechtshof Amsterdam kiest nu dus voor de tweede optie, dat de boete niet cumuleert. Het Gerechtshof Amsterdam volgt hiermee het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, dat in zijn arrest van 23 januari 2018 tot een vergelijkbare conclusie kwam.

Het voorgaande betekent niet dat het onmogelijk is om een cumulerende boete overeen te komen. Als verhuurder kunt u alsnog bewerkstelligen dat de boete cumuleert, maar dan zal daartoe een aparte bepaling in de huurovereenkomst moeten worden opgenomen.

Gaat u een nieuwe huurrelatie aan, of hebt u een geschil over onbetaalde huurpenningen? Neem dan contact met ons op. Wij kunnen u helpen met het formuleren van het huurcontract en u bijstaan bij uw huurgeschil.

Vragen?