Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • wieringa@wieringa.nl
 
Vastgoed

5 juridische aandachtspunten bij de aankoop van een woning

Onze vastgoedadvocaten adviseren en procederen dagelijks over geschillen met betrekking tot de aan- en verkoop van vastgoed. Hieronder een overzicht van veel voorkomende geschillen na de aan- en verkoop van woningen, zodat u de risico’s tijdig kunt onderkennen en voorkomen.

1. De staat van het pand

Een grote kostenpost voor vastgoedinvesteerders, zeker bij klassieke panden, is het onderhoud en de staat van een pand. Een pand moet financiële zekerheid bieden, maar onvoorziene kostenposten zorgen voor het tegenovergestelde effect. Een gebrek aan de fundering bijvoorbeeld, kan tienduizenden euro's aan schade opleveren. Mocht er onvoldoende reserve zijn om deze kosten te dragen, dan kan dat in het slechtste geval leiden tot gedwongen verkoop van het pand met een restschuld van de eventuele hypotheek als gevolg.

Natuurlijk is het zaak om (de schade voortvloeiend uit) eventuele gebreken aan een gekocht pand zoveel mogelijk op de verkopers te verhalen. In dit kader is wel relevant dat kopers een onderzoeksplicht hebben, waardoor sommige gebreken - kort gezegd - voor rekening en risico van de koper kunnen komen.

2. Gemeentelijke aanschrijvingen en mogelijkheden

Indien de gemeente meent dat er iets niet in orde is met een pand, kan er een last (meestal onder dwangsom) worden opgelegd. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat er een dakterras is gerealiseerd zonder de benodigde vergunning. Het is mogelijk dat de gemeente daar pas jaren later achter komt, bijvoorbeeld door een handhavingsverzoek van een omwonende. Soms is het mogelijk de situatie alsnog te legaliseren, maar als er geen 'concreet zicht op legalisatie' bestaat, zal de gemeente de eigenaar verplichten het dakterras te verwijderen. Naast bouwkosten heeft dit een forse waardevermindering van het pand als gevolg door het verlies van vierkante meters. Controleer dus altijd of alle benodigde vergunningen aanwezig zijn. Een overzicht van alle regelgeving rondom op, uit- en onderbouwen zoals dakterrassen, uitbouwen en kelders, vindt u hier.

De meeste mensen zullen een woning kopen om er zelf in te gaan wonen. Mocht dat niet het geval zijn, dan is het belangrijk om goed te laten controleren of het pand geschikt is voor het beoogde doel. Zo kan bijvoorbeeld het puntensysteem ertoe leiden dat een woning die in de vrije sector moest worden verhuurd als sociale woning wordt aangemerkt (met bijbehorende sociale huurprijs). Bovendien is niet iedere vorm verhuur toegestaan. Zo is verhuur per kamer of verhuur via airbnb in sommige steden gebonden aan (strenge) regels.

3. VvE en omwonenden

Naast de gemeente, kunnen ook de Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE) en omwonenden voor ongewenste verrassingen zorgen. Zo moeten uitbouwen en dergelijke conform de geldende VvE voorschriften worden gerealiseerd. In dit kader is bijvoorbeeld de splitsingsakte van de VvE van belang, waarin wordt bepaald voor welke activiteiten aan een pand er toestemming van de VvE noodzakelijk is. Dit is bijvoorbeeld het geval indien er gewerkt moet worden aan gemeenschappelijke delen van een gebouw (zoals het dak of de gevels), maar ook voor het in gebruik nemen van een (omgebouwde) kelder als woning (wijziging gebruik). Weigert de VvE haar toestemming op onredelijke gronden? Dan kan de kantonrechter om vervangende toestemming worden gevraagd.

Ook kunnen omwonenden van mening zijn dat zij hinder ondervinden van een nabij gelegen pand. Denk aan een dakterras dat zicht biedt op een naburig perceel, een opbouw die zonlicht van de buren wegneemt of overlast door trillingen of geluid. Vanzelfsprekend heeft men in een stad enige overlast te dulden, maar afhankelijk van de omstandigheden kan deze hinder onrechtmatig zijn.

4. Lopende verplichtingen

In een koopovereenkomst kan zijn bepaald dat de koper alle lopende contracten met betrekking tot de woning overneemt. Naast onderhoudscontracten kunnen dit bijvoorbeeld ook de leasecontracten van zonnepanelen zijn, die zelden financieel voordelig zijn.

5. Investeer in goede contracten

Advocaten kunnen helpen bij het beoordelen van het koopcontract, maar ook bij het opstellen of beoordelen van huurcontracten (mocht u voornemens zijn het pand te gaan verhuren) of aannemingsovereenkomsten. Om welk contract of overeenkomst het ook gaat: laat het altijd opstellen en controleren door een professional. Zo kunnen onder meer bovenstaande risico’s tijdig worden ontdekt en geschillen worden voorkomen.

Neem gerust contact op indien u vragen heeft over één van bovenstaande onderwerpen.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Björns recente berichten

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten