Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • wieringa@wieringa.nl
 
Vastgoed

De juridische aspecten van het realiseren van een dakterras in Amsterdam

Deel 1: De publiekrechtelijke/gemeentelijke eisen

Dakterrassen zijn geliefd in de hoofdstad. Waar vierkante meters steeds schaarser worden, wordt iedere mogelijkheid om een woning te vergroten benut. Bij het realiseren van een dakterras dient er met verschillende (juridische) aspecten rekening te worden gehouden. Overigens gelden deze niet alleen voor dakterrassen, maar bijvoorbeeld ook voor dakopbouwen, balkons, het onderkelderen en/of het wijzigen van de constructie van een pand. In de volgende bijdrage leest u welke privaatrechtelijke (burenrechtelijke) aspecten u in acht dient te nemen, in dit artikel gaan wij in op de publiekrechtelijke (gemeentelijke) aspecten.

In uw relatie met de gemeente zijn er verschillende regels om rekening mee te houden. Om een dakterras te mogen realiseren is een om omgevingsvergunning noodzakelijk, die kan worden aangevraagd bij de gemeente. De gemeente toetst de aanvraag vervolgens aan verschillende wet- en regelgeving, waarbij de (bouw)plannen in ieder geval verenigbaar moeten zijn met:

Het bestemmingsplan

In het bestemmingsplan bepaalt de gemeente wat er op een bepaald stuk grond wel en niet mag. Bijvoorbeeld waar woningen, winkels, horeca en andere bedrijven mogen komen. Voor het realiseren van dakterrassen is dit relevant omdat een bestemmingsplan ook kan regelen of een dakterras op een bepaalde locatie is toegestaan, maar ook wat de maximaal toegestane bouwhoogte is (hetgeen relevant kan zijn voor een eventueel te realiseren dakopbouw die toegang biedt tot het dakterras).

Afwijken bestemmingsplan

Mocht uw bouwplan niet binnen het bestemmingsplan passen, dan betekent dit niet direct dat uw plannen onhaalbaar zijn. In sommige gevallen is het namelijk mogelijk om van het bestemmingsplan af te wijken. Hiervoor kan een afzonderlijk (degelijk onderbouwd) verzoek bij de gemeente te worden ingediend.

De welstand

De rijke geschiedenis van Amsterdam is goed terug te zien in haar gebouwen. Om de kwaliteit van bestaande en toekomstige gebouwen zo goed mogelijk te behouden, heeft de gemeente welstandscriteria en kaders opgesteld waaraan aanvragen worden getoetst. De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit adviseert het College of uw vergunningaanvraag voldoet aan de eisen van welstand.

Het Bouwbesluit

Verder moet uw aanvraag (de de bijbehorende constructietekeningen) voldoen aan de technische eisen van het Bouwbesluit; een verzameling technische voorschriften waar alle bouwwerken in Nederland aan moeten voldoen.

Bibob, Monument en/of beschermd stadsgezicht

Om te kunnen beoordelen of er sprake is van criminele banden, is in sommige gevallen is de wet Bibob op een aanvraag van toepassing. Wanneer dat precies het geval is leest u hier.

Als het pand waarop u een dakterras wilt realiseren is aangemerkt als Rijksmonument, gemeentelijk monument of een beschermd stadsgezicht, dan heeft u waarschijnlijk ook op dit onderdeel toestemming nodig.

Beslistermijn omgevingsvergunning dakterras

Als u een omgevingsvergunning voor het realiseren van een dakterras aanvraagt, wilt u vermoedelijk zo snel mogelijk beginnen met bouwen. Hoeveel tijd de gemeente heeft om op uw aanvraag te beslissen is afhankelijk van de procedure die van toepassing is. In de meeste gevallen is dit de reguliere procedure en geldt er een beslistermijn van acht weken. Is echter de uitgebreide procedure van toepassing, dan mag de gemeente maximaal 26 weken over een beslissing doen.

Omgevingsvergunning stilzwijgend verleend

In dit kader is interessant dat het bestuursrecht de zogenaamde ‘lex silencio positivo’ kent; de van rechtswege verleende vergunning. Concreet betekent dit (binnen het kader van de Wabo) dat een aangevraagde vergunning van rechtswege is verleend als de gemeente niet tijdig een beslissing op de aanvraag heeft genomen. Hier zijn wel uitzonderingen op; zo kan er geen sprake zijn van een van rechtswege verleende vergunning indien de uitgebreide procedure van toepassing is.

Bouwen zonder omgevingsvergunning

Als u zonder omgevingsvergunning hebt gebouwd en u die wel nodig had, dan kan de gemeente handhavend optreden. Als u geluk heeft past uw project binnen de geldende regelgeving en kunt u alsnog een (legaliserende) omgevingsvergunning aanvragen.

Past het project dat u heeft gerealiseerd niet binnen het bestemmingsplan en is de gemeente ook niet bereid mee te werken aan afwijking van het bestemmingsplan, dan is de kans aanwezig dat u een last onder dwangsom opgelegd krijgt, waarmee de gemeente u zal proberen te bewegen de situatie terug te brengen naar de oude situatie.

Vergunning dakterras afgewezen

Mocht de gemeente uw aanvraag afwijzen, dan kunt u daartegen binnen zes weken in bezwaar. De gemeente kijkt, in het licht van uw bezwaren, nogmaals naar de afwijzing en beslist vervolgens of het bezwaar al dan niet gegrond is. Mocht de gemeente het niet met u eens zijn (houd er rekening mee dat het de slager is die zijn eigen vlees keurt), dan kunt u tegen de beslissing op bezwaar in beroep bij de rechtbank.

Mocht u bij het realiseren van een dakterras, dakopbouw, of onderkeldering van uw pand tegen juridische problemen aanlopen, dan kan het nuttig zijn contact met ons op te nemen. Wij hebben ervaring met alle bestuurs- en privaatrechtelijke elementen die komen kijken bij een projectontwikkeling in de hoofdstad. In een volgend artikel zullen wij nader ingaan op de privaatrechtelijke aspecten van het realiseren van een dakterras.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Björns recente berichten

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten