Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • wieringa@wieringa.nl
 
Huurrecht

Mijn huurder verhuurt zijn woonruimte, wat nu?

Het is een doorn in het oog van veel verhuurders: huurders die zonder toestemming het gehuurde onderverhuren. De wet kent als hoofdregel voor woonruimte een verbod voor de huurder tot het in gebruik geven van de woonruimte aan een ander (artikel 7:244 BW). Vaak is onderverhuur ook nog contractueel verboden. Desondanks blijken huurders zich in de praktijk vaak niet aan het onderverhuurverbod te houden. Een verhuurder kan bij verboden onderhuur verschillende maatregelen nemen na ontdekking van de onderverhuur én ter voorkoming van de onderhuur. In deze blog zal ik deze maatregelen kort uiteenzetten.

Ontbinding huurovereenkomst

In artikel 6:265 lid 1 BW staat dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding niet rechtvaardigt. Het onderverhuren van een woonruimte zonder toestemming van de verhuurder kan beschouwd worden als een dergelijke tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Of de huurovereenkomst daadwerkelijk zal worden ontbonden door een rechter bij onderverhuur door de huurder hangt af van de omstandigheden van het geval. Uit jurisprudentie volgt dat rechters vaak ook rekening houden met de belangen van de onderverhuurder, zo kunnen financiële of medische redenen een rol spelen om de onderverhuurder toch niet te ontruimen.

Boetebeding

Vaak nemen verhuurders in (de algemene voorwaarden van) een huurcontract een clausule op dat de huurder een boete dient te betalen indien deze –ondanks een verbod- tot onderhuur overgaat. Voor verhuurders is het van belang om ervoor te zorgen dat dergelijke boetes de ‘redelijkheidstoets’ doorstaan. Op grond van artikel 6:233 sub a BW zijn namelijk onredelijke bezwarende boetebedingen in de algemene voorwaarden vernietigbaar. Daarbij dient een rechter op grond van de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen (93/13/EEG) ambtshalve te toetsen over een sprake is van een ‘oneerlijk beding’ in de zin van deze richtlijn. Het is in dat kader een risico om in de huurovereenkomst meerdere sancties te verbinden aan het overtreden van een bepaling uit het huurcontract (zoals het onderverhuurverbod). Indien bijvoorbeeld in een huurcontract staat opgenomen dat de huurder bij onderhuur een boete verbeurt én de winst moet afdragen van de onderverhuur, dan dit leiden dat (ambtshalve) door een rechter wordt geoordeeld dat er sprake is van een oneerlijk beding als bedoeld in voornoemde Richtlijn.

Winstafdracht

Winstafdracht van de onderverhuur kan op twee manieren worden bewerkstelligd. In de huurovereenkomst kan al een beding worden opgenomen dat de huurder de onrechtmatig verkregen winst uit de onderhuur moet afgedragen aan de verhuurder. Daarnaast kan (ook zonder beding) winstafdracht achteraf worden gevorderd bij de rechter op grond van artikel 6:104 BW. Uit jurisprudentie volgt dat voor een vordering tot winstafdracht het noodzakelijk is dat de verhuurder schade heeft geleden door de onbevoegde onderhuur. Deze schade kan bijvoorbeeld zien op kosten voor de instandhouding van een anti-woon fraude team. Het aantonen van dergelijke schade zal in praktijk voor particuliere verhuurders lastig zijn waardoor een bepaling tot winstafdracht in de huurovereenkomst de voorkeur kan hebben.

Conclusie

Na het ontdekken van onderverhuurder is het in bepaalde gevallen mogelijk om de huurovereenkomst met de huurder te laten ontbinden bij de rechter, in sommige gevallen kan daarbij eveneens winstafdracht van de onderverhuur worden gevorderd. Om onderverhuur te voorkomen kan de verhuurder een boetebeding en/of een beding tot winstafdracht opnemen in de huurovereenkomst. In gedachten hierbij moet worden gehouden dat dergelijke bedingen niet onredelijk mogen zijn. Laat u daarom goed juridisch adviseren bij het opstellen van de huurovereenkomst.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Roos’ recente berichten

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten