Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • wieringa@wieringa.nl
 
Vastgoed

Aansprakelijkheid van aannemers onder de nieuwe Wet Kwaliteitsborging Bouw

Op 21 januari jl. heeft de Tweede Kamer met een ruime meerderheid ingestemd met de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). Mocht de Wkb ook door de Eerste Kamer komen dan heeft dit gevolgen voor de aansprakelijkheid van aannemers.

Krachtens het huidige artikel 7:758 lid 3 BW is de aannemer ontslagen van alle aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever ten tijde van de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken.

Er is zodoende sprake van een onderzoeksplicht voor de opdrachtgever tijdens de oplevering. Alleen voor zogeheten verborgen gebreken kan de aannemer na het moment van oplevering nog aansprakelijk worden gesteld door de opdrachtgever.

In het Wkb wordt een nieuw vierde lid toegevoegd aan artikel 7:758 BW:

In afwijking van het derde lid, is bij aanneming van bouwwerken de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In andere gevallen kan van dit lid alleen ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen.’

In artikel 7:758 lid 4 BW wordt dus een nieuwe invulling gegeven aan het begrip verborgen gebrek. Het wordt gedefinieerd als een gebrek dat niet ontdekt is bij de oplevering waar het in lid 3 van artikel 7:758 wordt gedefinieerd als een gebrek dat op het tijdstip van oplevering niet redelijkerwijs had moeten worden ontdekt. De invulling van het begrip verborgen gebrek gaat zodoende van normatief naar feitelijk.

Daarnaast is het nieuwe lid 4 van dwingend recht voor een opdrachtgever die een natuurlijk persoon is en niet handelt in de uitoefening van een beroep of een bedrijf. In andere gevallen kan alleen van het nieuwe lid 4 worden afgeweken indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen. Het van toepassing verklaren van de U.A.V. 2012 zal in dat kader onvoldoende zijn.

De wetgever wil met het nieuwe lid 4 een meer evenwichtige aansprakelijkheidsverdeling tussen de opdrachtgever en aannemer bewerkstelligen. De aannemer kan niet langer volstaan met het verweer dat de opdrachtgever het gebrek had moeten onderkennen bij de oplevering van het bouwwerk.

Aannemers zijn onder de Wkb dan ook gebaat bij een grondige opname bij oplevering van het bouwwerk door middel van bijvoorbeeld het maken van foto’s en video’s. Zodoende kan de aannemer bewijzen dat de opdrachtgever het gebrek al ten tijde van oplevering had ontdekt. Eveneens kan de aannemer op deze manier bewijzen dat een gebrek pas na oplevering is ontstaan.

Een aansprakelijkheidsstelling van een aannemer door een opdrachtgever wegens een gebrek blijft echter wel begrensd door art.6:89 BW waarin staat dat een schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer kan doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de schuldenaar terzake heeft geprotesteerd. Op grond van art. 6:89 BW is het voor een opdrachtgever mijns inziens ondanks het nieuwe lid van 4 van art.7:758 BW niet mogelijk om maanden na oplevering de aannemer aansprakelijk te stellen voor een zichtbaar gebrek.

Desondanks is het naar mijn mening voor aannemers verstandig de inwerkingtreding van Wkb goed in de gaten te houden en alvast na te denken over een nieuwe invulling van de opname bij oplevering. Snelle behandeling in de Eerste Kamer zou kunnen betekenen dat de wijzigingen die de Wkb meebrengt voor het BW per 1 januari 2018 in werking treden.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Roos’ recente berichten

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten