Erfpacht, hoe zit dat eigenlijk?

Wat is erfpacht?

In artikel 5:85 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek wordt erfpacht omschreven als “een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken.” Omdat erfpacht een zakelijk recht is, is het niet verbonden aan een persoon, maar aan een onroerende zaak, meestal een stuk grond. De erfpachter verkrijgt het recht om de grond voor een bepaalde overeengekomen periode te gebruiken en te houden tegen betaling van een geldsom, ook wel canon genoemd.

Er bestaan drie soorten erfpachtrechten:

1. Tijdelijke erfpacht, deze wordt overeengekomen voor een vaste, aflopende termijn, en na verloop van deze termijn krijgt de grondeigenaar weer de beschikking over de grond;

2. Voortdurende erfpacht, deze wordt voor onbepaalde tijd uitgeven, maar is verbonden aan een tijdvak. Na afloop van het tijdvak wordt het erfpachtrecht verlengd met een nieuw tijdvak. Het eindigen van een tijdvak geeft de grondeigenaar de mogelijkheid de voorwaarden aan te passen.

3. Eeuwigdurende erfpacht, bij deze vorm van erfpacht wordt de hoogte van de canon maar één keer bepaald en kan de canon slechts nog stijgen met een jaarlijkse canonindexering. Ook kunnen de voorwaarden (bij onveranderd gebruik) niet worden gewijzigd.

Erfpacht kan zowel door particulieren als gemeenten worden uitgegeven en komt tot stand door (privaatrechtelijke) overeenstemming tussen grondeigenaar en toekomstige erfpachter. In de overeenkomst worden onder andere afspraken gemaakt met betrekking tot de hoogte van de canon en het toegestane gebruik van de grond.

Gemeentelijke erfpacht in Amsterdam, nieuw erfpachtsysteem in zicht

Tot op heden komt er in Amsterdam slechts tijdelijke en voortdurende erfpacht voor. Tijdelijke erfpacht wordt tegenwoordig niet meer door de gemeente Amsterdam uitgegeven en kan worden omgezet in voortdurende erfpacht. De gemeente Amsterdam geeft voortdurende erfpacht uit in tijdvakken van 50 jaar. Vroeger was dit 75 jaar. Voortdurende erfpacht heeft als groot nadeel dat na afloop van het overeengekomen tijdvak, de gemeente de canon mag verhogen en de voorwaarden en rente mag wijzigen. De erfpachtovereenkomst wordt daarom ook wel beschouwd als “het onvoordeligste contract dat burgers ooit getekend hebben”. Vanwege de grote financiële onzekerheid die voortdurende erfpacht oplevert, is de gemeente Amsterdam voornemens per 1 juli 2016 het erfpachtsysteem te veranderen en slechts nog over te gaan tot uitgifte van eeuwigdurende erfpacht. Bij eeuwigdurende erfpacht wordt de hoogte van de erfpacht op één moment vastgesteld en zal de hoogte, behoudens wijzigingen in het gebruik, niet veranderen. Erfpachters van eeuwigdurende erfpacht kunnen ervoor kiezen jaarlijks de erfpachtcanon te betalen, in welk geval de canon nog wel jaarlijks met de canonindexering zal worden verhoogd, of de erfpachtcanon voor altijd af te kopen. Het nieuwe erfpachtsysteem gaat niet alleen gelden voor nieuwe erfpachters die op nieuw uit te geven grond gaan kopen. De huidige erfpachters waarvan het tijdvak van erfpacht nog loopt zullen namelijk een aanbieding van de gemeente krijgen om over te stappen naar het nieuwe stelsel. Voor meer informatie met betrekking tot het nieuwe erfpachtsysteem van de gemeente Amsterdam klik hier.

Particuliere erfpacht

Gronduitgifte door particuliere organisaties of personen zoals bijvoorbeeld kerkgenootschappen, particuliere vastgoedeigenaren en waterschappen komt steeds meer in Nederland voor. Sinds 2010 verstrekken banken vrijwel geen hypotheek meer voor huizen die op particuliere erfpacht staan. Reden hiervoor is dat particuliere erfpacht veel onzekerheid met zich kan brengen, omdat particulieren na afloop van de overeengekomen periode nog wel eens de erfpachtcanon fors willen verhogen, wat de verkoopbaarheid van een woning niet ten goede komt. De gemeente heeft deze mogelijkheid ook, maar omdat de gemeente gebonden is aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, biedt gemeentelijke erfpacht betere garanties dan particuliere erfpacht.

Wijziging gebruik van grond

In de erfpachtovereenkomst worden niet alleen afspraken gemaakt over de hoogte van de canon maar tevens over het toegestane gebruik van de grond. Voorbeelden van gebruik zijn kantoorruimte, woonruimte, garage, winkelruimte, tuin etc. Ingevolge artikel 5:89 lid 2 BW heeft de erfpachter toestemming van de eigenaar nodig om de overeengekomen bestemming/het gebruik van de grond te wijzigen. Blijkens een uitspraak van het hof Amsterdam van 7 mei 1992[1] mag een grondeigenaar voorwaarden verbinden aan zijn/haar toestemming, omdat “een bestemmingswijziging tot op zekere hoogte het erfpachtcontract openbreekt en partijen brengt in een onderhandelingspositie die vergelijkbaar is met die bij uitgifte van de gronden in erfpacht”. Het staat de grondeigenaar derhalve vrij een hogere canon te vragen in ruil voor de vereiste toestemming. Gemeenten zullen doorgaans een canonverhoging vragen wanneer de wijziging een hoogwaardiger bestemming tot gevolg heeft.

[1] Hof Amsterdam 7 mei 1992, BR 1994, p. 861, m.n.t. J. de Jong (ECLI:NL:GHAMS:1992:AS6637).

Anna Zijlstra is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.

Vragen?