Koop breekt geen huur

Artikel 7:226 BW bepaalt dat overdracht van een verhuurde zaak geen einde maakt aan de huurovereenkomst. De koper treedt tegenover de huurder in al die rechten en verplichtingen van de oorspronkelijke verhuurder (de verkoper), die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen prijs. Deze bepaling is voor zowel woon- als bedrijfsruimte (290- en 230a-bedrijfsruimte) van dwingend recht; in die gevallen kan dus niet bij overeenkomst worden afgeweken van dit artikel.

Medio vorig jaar diende de kantonrechter te Utrecht de vraag te beantwoorden of deze regeling ook geldt indien de huurder op het moment van verkoop wel reeds een huurovereenkomst heeft gesloten (met de verkoper) doch op dat moment nog niet het gehuurde heeft betrokken.

De kantonrechter stelt in deze uitspraak voorop dat de regeling van artikel 7:226 BW de strekking heeft om de huurder te beschermen in de situatie dat de verhuurder de zaak aan een ander overdraagt. Om te voorkomen dat de huurder het genot van de gehuurde zaak kwijtraakt doordat de verhuurder hem dat niet meer kan verschaffen, geldt op grond van artikel 7:226 lid 1 BW dat in die gevallen de huurovereenkomst overgaat op de nieuwe eigenaar (‘koop breekt geen huur'), aldus de kantonrechter. De kantonrechter vervolgt dat de Hoge Raad in zijn arrest van 5 maart 2005 (NJ 2004, 316) deze beschermingsfunctie heeft onderstreept: “Art. 7A:1612 (oud) [= artikel 7:226 BW; ktr.] behelst een bepaling ter bescherming van de huurder voor de situatie dat de verhuurder de verhuurde zaak aan een ander overdraagt. Om te voorkomen dat de huurder het genot van de gehuurde zaak kwijtraakt doordat de verhuurder dit niet meer aan hem kan verschaffen, houdt deze bepaling in dat in zodanig geval de huurovereenkomst overgaat op de nieuwe eigenaar.”

De kantonrechter overweegt dat in het licht van de ratio en strekking van artikel 7:226 BW ('koop breekt geen huur') geen principieel onderscheid gemaakt kan worden tussen de huurder aan wie op het moment van de eigendomsoverdracht van het gehuurde het genot reeds verschaft is en de huurder aan wie dat genot nog niet verschaft is. Met de regel ‘koop breekt geen huur' wordt immers het persoonlijke recht van de huurder (gebruik van het gehuurde) boven het zakelijke recht van de verkrijger (eigendom van het gehuurde) gesteld. Hiermee heeft de wetgever beoogd, zo blijkt ook uit de toelichting bij 1612 BW (oud), het belang van de huurder bij de continuering van het gebruik van het gehuurde zwaarder te laten wegen dan het belang van de koper/verkrijger bij de onbelemmerde en onbezwaarde eigendom van het gehuurde. De kantonrechter overweegt dat de enkele omstandigheid dat op het moment van de eigendomsoverdracht van het gehuurde, het gehuurde nog niet in gebruik gegeven is aan de huurder, niet tot een andere weging van belangen moet leiden.

Bovendien staat in de onderhavige casus vast dat de koper ermee bekend was dat het pand verhuurd was aan de huurder. In de literatuur concluderen bepaalde auteurs dat de onwetende koper een grotere bescherming verdient dan de (onwetende) huurder. Nu er in het onderhavige geval geen sprake is van een onwetende koper, komt de koper niet de door deze auteurs bepleitte bescherming toe, aldus de kantonrechter.

Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?