De onteigeningsprocedure

Wanneer een overheidsinstantie voor de uitvoering van een project, bijvoorbeeld de aanleg van wegen of waterwerken, grond nodig heeft en dit niet via gewone aankoop kan verkrijgen, kan onder omstandigheden onteigening plaatsvinden. Aangezien dit strijdig is met het eigendomsrecht, bestaat hiervoor een bijzondere procedure met waarborgen voor de grondeigenaar, die is vastgelegd in de Onteigeningswet (OW). Bij onteigening voor dergelijke projecten is ook passendheid in het bestemmingsplan van belang, zodat aanpassing of een nieuw plan benodigd kan zijn, maar dit wordt hier verder niet behandeld.

Ter verkrijging van het perceel of gebouw dient het overheidsorgaan eerst minnelijke verwervingspogingen te doen. Dat is een verplichting die volgt uit artikel 17 OW en wordt de minnelijke fase genoemd. Met stukken dient aangetoond te worden dat hiertoe serieuze voorstellen zijn gedaan.

Wanneer partijen geen overeenstemming weten te bereiken, zal de overheid een onteigeningsbesluit moeten voorbereiden: de administratieve fase. Dit is een uitgebreid traject, dat overigens vaak gelijktijdig met minnelijk overleg wordt ingezet. Wanneer bijvoorbeeld een gemeente een perceel wenst te onteigenen dient de gemeenteraad een verzoekbesluit in te dienen bij de Kroon (in de praktijk het ministerie van Infrastructuur & Milieu) dat (eventueel op basis van advies van de Raad van State) een ontwerp-Koninklijk-Besluit (KB) tot onteigening opstelt. Dit wordt vervolgens ter inzage gelegd, zodat belanghebbenden zienswijzen kunnen indienen en dit vervolgens op de hoorzitting kunnen toelichten. Getoetst wordt aan het publiek belang, de urgentie en de noodzaak van de onteigening.

Op grond van artikel 64a OW dient binnen 6 maanden na laatstgenoemde inzagetermijn een uiteindelijk KB te zijn genomen. Met dit KB kan verder overleg plaatsvinden, maar voor de daadwerkelijke onteigening wordt de grondeigenaar met het KB gedagvaard voor de rechtbank van dat arrondissement: de gerechtelijke fase. De rechter toetst of voldaan is aan de formele vereisten, maar beoordeelt het besluit slechts beperkt inhoudelijk. Met name richt hij zich op vaststelling van het schadebedrag. Hiervoor vindt een beoordeling door deskundigen plaats, en krijgen partijen en belanghebbenden de gelegenheid tot een reactie. Tegen het onteigeningsvonnis is in beginsel geen hoger beroep mogelijk, wel cassatie (betreffende rechtsvragen). De eigendomsoverdracht vindt plaats door inschrijving van het onteigeningsvonnis in de openbare registers van het kadaster. Bij de inschrijving moeten de bewijzen van betaling van de schadeloosstelling worden overgelegd.

De schadeloosstelling betreft een volledige vergoeding voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het eigendomsverlies lijdt (art. 40 OW). Te denken valt daarbij aan vermogensschade (de waarde van het perceel), inkomensderving, verhuiskosten, vergoeding voor stagnatie van de bedrijfsvoering en waardevermindering van het overblijvende deel van het perceel. Gezien de ruime inschattingsmarge daarbij biedt dit vaak ruimte voor een uitgebreide aktewisselingen met onderbouwing door taxateurs. Bij de schadevergoeding behoren ook, wanneer de rechter het schadebedrag hoger vaststelt dan minnelijk was aangeboden, de naar redelijkheid gemaakte juridische kosten.

Pjotr Lanting is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.

Vragen?