Duurzame samenwoners bij overlijden van de huurder

Bij overlijden van de huurder bestaat voor een samenwoner de mogelijkheid de huurovereenkomst voort te zetten (art. 7:268 BW). Voor een geldig beroep van de samenwoner op deze bepaling dient aan een aantal voorwaarden te zijn voldaan.

De samenwoner moet in de woonruimte zijn hoofdverblijf hebben en met de hoofdhuurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd. De samenwoner moet, gelet op zijn financiële situatie, in staat zijn de verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen. Tot slot dient de samenwoner een huisvestingsvergunning te overleggen als daartoe een verplichting bestaat op grond van de Huisvestingswet.

De samenwoner zet de huurovereenkomst in ieder geval voort gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder. De samenwoner is in die periode van rechtswege huurder. Binnen die zes-maandentermijn dient de samenwoner een vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst in te dienen bij de rechter. Voordat de stap naar de rechter wordt gemaakt is het echter verstandig eerst een verzoek tot voortzetting van de huurovereenkomst te doen aan de verhuurder. Indien de verhuurder akkoord gaat met de voortzetting van de huurovereenkomst is het instellen van de vordering bij de rechter niet nodig, en dat scheelt geld. De termijn van zes maanden is dwingend. Overschrijding van deze termijn leidt tot verlies van rechten.

Zoals aangegeven dient de samenwoner onder meer met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding te hebben gevoerd. Of er sprake is van een “duurzame gemeenschappelijke huishouding”, is afhankelijk van het feitencomplex. Zo is een samenwoning duurzaam als dit de bedoeling van de samenwonenden is geweest en deze bedoeling uit concrete feiten en omstandigheden blijkt. Aanknopingspunt kan daarbij zijn de tijd die de samenwoning heeft geduurd. Het begrip duurzaamheid houdt dus een toekomstverwachting in. Ook in de toekomst moet men nog willen samenwonen.

Die toekomstverwachting ontbreekt als de betrokkenen vanaf de aanvang van de samenwoning de bedoeling hebben gehad op enig moment hun eigen weg te gaan. Dat is van belang voor het onderscheid tussen de samenwoner die partner is geweest van de overleden huurder en de samenwoner die kind is geweest van de overleden huurder. Over het algemeen zal de duurzame gemeenschappelijke huishouding van een partner die lange tijd met de huurder heeft samengewoond, weinig bewijsproblemen geven. Bij de samenleving tussen ouder en kind ligt dat anders. Over het algemeen wordt deze samenleving niet beschouwd als een duurzaam gemeenschappelijke huishouding. Deze samenleving wordt geacht een aflopend karakter te hebben, omdat het in onze samenleving de bedoeling is de kinderen op enig moment “uitvliegen” en het ouderlijk nest verlaten.

Ook op die regel zijn echter uitzonderingen mogelijk. Uit de rechtspraak blijkt dat naarmate een kind een hogere leeftijd bereikt en vanaf zijn geboorte steeds tezamen met zijn ouder in dezelfde woonruimte heeft gewoond, het moeilijker wordt om aan te nemen dat sprake is van een aflopende situatie. In dit verband kan worden gewezen op een recente uitspraak van de Rechtbank Haarlem waar het een zoon betrof die 34 jaar was en zijn hele leven al bij zijn ouders inwoonde. Dit werd door de rechter op zich al een bijzondere omstandigheid geacht op grond waarvan aangenomen kon worden dat de samenwoning een duurzaam karakter heeft gehad.

Voor de verhuurder is het van belang deze materie te kennen, zodat deze niet onnodig kosten zal maken door zich te verzetten tegen voortzetting van een huurovereenkomst door een duurzame samenwoner. Anderzijds is het van belang dat de verhuurder ook weer niet te snel instemt met een verzoek tot voortzetting van de huurovereenkomst. Voor de samenwoner is het van belang te weten dat deze niet zomaar de woonruimte hoeft te verlaten na overlijden van de oorspronkelijk huurder, en dat hij binnen 6 maanend na het overlijden een verzoek tot voortzetting moet indienen.

Michel Visser is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?