Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • wieringa@wieringa.nl
 
Contracts

Clausule bedenktijd koopovereenkomst beschermt verkoper niet altijd tegen betaling contractuele boete

In een conclusie van 16 april 2021 (ECLI:NL:PHR:2021:421) heeft de procureur-generaal van het Parket bij de Hoge Raad geconcludeerd dat het inroepen van een bedenktijdclausule door verkoper om de woning aan een derde partij te verkopen misbruik van bevoegdheid oplevert. De procureur-generaal volgt hiermee het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2020:1870). De Hoge Raad heeft in het arrest van 15 oktober 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1511) beslist dat de klachten tegen het arrest van het hof niet hoeven te beantwoord, omdat de vragen niet van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (artikel 81 lid 1 Wet op de rechterlijke organisatie). Desondanks bieden de overwegingen van het hof en de procureur-generaal interessante overwegingen met betrekking tot de bedenktijd.

Casus: verkoper wil woning aan derde verkopen na gesloten koopovereenkomst

In de zaak die centraal stond in voornoemde arresten en conclusie hadden partijen, verkoper en koper een koopovereenkomst gesloten voor een woning voor een bedrag van €380.000,00. Deze koopovereenkomst bevatte, zoals ook wettelijk is voorgeschreven in artikel 7:2 Burgerlijk Wetboek, een bepaling met een bedenktijd voor de koper van drie dagen. Op verzoek van verkoper hadden partijen deze bepaling ook van toepassing op de verkoper verklaard middels de volgende bepaling:

“Verkoper heeft koper toestemming gevraagd om de wettelijke bedenktijd van drie dagen ook van toepassing te verklaren op verkoper. Koper heeft hiermee ingestemd onder de zelfde voorwaarden zoals hierboven beschreven. (…)”

Na het sluiten van de koopovereenkomst en binnen de contractueel overeengekomen bedenktijd heeft de verkoper per e-mail aan de koper laten weten dat hij een beroep doet op de bedenktijd. De verkoper had namelijk besloten om het huis aan een derde te gunnen. De koper liet het hier niet bij zitten en heeft de verkoper gesommeerd tot nakoming van hun verplichtingen en medewerking aan het transport van de woning. De verkoper heeft echter laten weten dat hij niet aan de sommatie zal voldoen en de koper een kort geding zal moeten starten om aanspraak te maken op de levering. Dit heeft de koper niet gedaan, wel heeft hij aanspraak gemaakt op de contractuele boete van 10% van de koopsom zoals overeengekomen in de koopovereenkomst. De verkoper heeft deze boete niet betaald, waarop de verkoper door koper werd gedagvaard.

Ontbinding koopovereenkomst: reden voor ontbinding bepalend

Het hof en de procureur-generaal overwogen in de eerste plaats dat de wettelijk verplichte bedenktijd voor koper als bescherming dient tegen ondoordachte, impulsieve beslissingen. De wetgever heeft de bedoeling bij deze verplichting gehad dat de koper een mogelijkheid heeft nader onderzoek naar het betreffende pand te (laten) doen en een overhaaste koopbeslissing te herstellen. De wet geeft de verkoper deze bedenktijd niet, dit omdat de verkoper er doorgaans goed over nadenkt voor hij een pand in de verkoop geeft en hij bekend is met het pand. Van ondoordachte, impulsieve beslissingen zal aan de kant van verkoper dan ook niet snel sprake zijn. Partijen hebben in dit geval echter besloten om ook de verkoper drie dagen bedenktijd te geven.

Of de verkoper zonder verdere gevolgen gebruik mocht maken van deze bedenktijd om af te zien van de verkoop om de woning vervolgens aan een derde te verkopen, moet met nee beantwoord worden. Hierbij hebben het hof en de procureur-generaal bekeken wat partijen met elkaar hebben afgesproken en hoe zij elkaars verklaringen over en weer hebben opgevat en mochten opvatten.

Hierbij was naar het oordeel van het hof en de procureur-generaal van belang dat verkoper heeft aangevoerd dat het opnemen van de bepaling voor de verkoper ervoor dient ‘dat de koper niet in een betere positie moest verkeren dan de verkoper’. Ook is van belang dat de kopers deze argumentatie hebben gevolgd. Hierbij mochten zij op de argumentatie van verkoper afgaan op het gezegde: ‘gelijke monniken, gelijke kappen’. Omdat beide partijen het eens waren over deze toevoeging aan de koopovereenkomst, bestaat er voor beide partijen de mogelijkheid op een ondoordachte, impulsieve (koop/verkoop)beslissing terug te komen.

Er dient dan gekeken te worden of het verkopen van de woning aan een derde valt onder wat partijen hebben bedoeld deze bepaling. Dit bleek niet duidelijk, gelet hierop heeft het hof naar de wetsgeschiedenis gekeken. Hieruit blijkt dat de bedenktijd kopers niet is gegeven voor het maken van ‘een definitieve keuze’. De belangen van verkopers en die van eventuele potentiële andere kopers zouden daardoor onevenredig worden geschaad. De bevoegdheid om de koop te ontbinden binnen de bedenktijd omdat er nog een definitieve keuze gemaakt moest worden leidt tot misbruik van deze bevoegdheid en is onrechtmatig gelet op artikel 3:13 Burgerlijk Wetboek.

Deze redenering wordt ook doorgetrokken in het geval van het inroepen van de bedenktijd door de verkoper. Indien de verkoper de bedenktijd namelijk gebruikt voor een definitieve keuze uit meerdere gegadigden, zou de verkoper daardoor in een betere positie komen dan de koper. Hierdoor worden bovendien de belangen van de kopers onevenredig geschaad.

Juist deze ongelijkheid hebben partijen willen voorkomen met de opgenomen bepaling. Gelet hierop hoefde de koper er geen rekening mee te houden dat de verkoper de bedenktijd zou (willen) gebruiken om alsnog met een andere gegadigde in zee te gaan. De verkoper heeft zijn bevoegdheid om de bedenktijd in te roepen misbruikt en daarom dient hij aan de koper de contractuele boete te betalen.

Conclusie

De wettelijke bedenktijd is erop gericht om op ondoordachte, impulsieve koop/verkoop-beslissingen terug te komen. Deze bepaling is er niet op gericht om de koper of verkoper in een betere positie te brengen door na het sluiten van de koopovereenkomst een koopovereenkomst met een derde te sluiten. Gebeurt dat toch, dan kan de andere partij aanspraak maken op de eventueel afgesproken contractuele boete.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Esmee’s recent blogs

 

what are you looking for?

pages with at least one of the search terms
pages with all search terms
pages with the exact text

in the entire website
only in the blog
in the website except the blog

Wieringa Advocaten