Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • wieringa@wieringa.nl
 
Lease and Tenancy

Conclusie prejudiciële vragen over huurkorting in tijden van corona

Voor de praktijk zeer relevant

Er is inmiddels al flink wat geprocedeerd over het recht op huurkorting voor huurders van bedrijfsruimten vanwege de coronacrisis. Op de vraag of en hoeveel huurkorting een huurder toekomt is nog geen eensluidend antwoord gekomen. De rechtbank Limburg heeft bij vonnis van 31 maart 2021 prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad om voor eens en voor altijd duidelijkheid te krijgen over dit vraagstuk. Er bestond vooral onduidelijkheid over hoe de overheidssteun, de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL), moest worden meegenomen in de berekening van de huurkorting.

De rechtbank Limburg stelde kort gezegd de volgende vragen:

  1. Is de verplichte sluiting van de horeca vanwege de coronacrisis aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
  2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
  3. Vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die kan leiden tot huurprijsvermindering?
  4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Procureur-Generaal M.H. Wissink heeft in zijn conclusie van 30 september 2021 antwoord gegeven op deze vragen.

Gebrek

Wissink komt tot de conclusie dat de verplichte sluiting inderdaad aan te merken is als een gebrek. De genotsbeperking is immers niet aan de huurder toe te rekenen. Dat de genotsbeperking wellicht ook niet is toe te rekenen aan verhuurder is voor de bepaling of er sprake is van een gebrek niet relevant. De stelling dat de gedwongen sluiting niet het gehuurde betreft maar alleen ziet op de bevoegdheid van de huurder om te exploiteren (en daarom geen gebrek vormt) is volgens Wissink onjuist. De exploitatie vindt plaats in het pand en de maatregelen van de overheid zien er nu juist op om samenkomst in dat pand te voorkomen, zonder dat pand komt het publiek ook niet naar de betreffende horecagelegenheid of winkel.

Ook is de gedwongen sluiting geen overheidsbelemmering die specifiek de persoon van de huurder betreft zoals in het arrest AKU/ Stalen Steiger het geval was. De overheidsmaatregelen waren in dit geval landelijk maar bij plaatselijke verordeningen zou hetzelfde gelden. Bij verhuur van onroerende zaken is de locatie van het gehuurde geen ‘toevallige’ omstandigheid zoals in het geval van de aan AKU verhuurde steigers.

Tot slot vallen de overheidsmaatregelen volgens Wissink niet onder de uitzonderingsregel van lid 3 van artikel 7:204 BW waarin is bepaald dat geen sprake is van een gebrek indien de genotsbeperking wordt veroorzaakt door een derde zonder recht. Volgens Wissink blijkt uit de parlementaire geschiedenis dat de wetgever heeft bedoeld dat ook overheidsmaatregelen die niet zien op de materiële aspecten van de zaak zelf (zoals een verbod op exploitatie in het gehuurde) een recht op genotsbeperking vormen. De genotsbeperking is dus niet zonder recht.

De rechtsgevolgen (huurkorting) van de kwalificatie als gebrek moeten volgens Wissink worden beoordeeld aan de hand van (artikel 7:207 BW in verbinding met) artikel 6:258 BW, het artikel dat ziet op onvoorziene omstandigheden. Dat is dus iets anders dan de berekening volgens 7:207 BW waarbij een huurkorting evenredig met de vermindering van het genot kan worden gevorderd. Dat zou immers betekenen dat als het gehuurde niet gebruikt kan worden, de huurkorting 100% zou zijn.

In de praktijk heeft een beroep op de gebrekenregeling niet tot huurkorting geleid. Dit omdat huurprijsvermindering op grond van een gebrek in de doorgaans gebruikte ROZ modelhuurovereenkomsten als zodanig is uitgesloten. Onbelangrijk is de gebrekenregeling in juridisch opzicht niet. Bij het bepalen van de huurkorting op grond van onvoorziene omstandigheden kan de kwalificatie als gebrek helpen bij de stelling dat de onvoorziene omstandigheid niet voor rekening van de huurder moet komen (lid 2 van artikel 6:258 BW).

Onvoorziene omstandigheden

In lijn met alle coronajurisprudentie tot nu toe is ook de conclusie van Wissink dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid (als bedoeld in artikel 6:258 BW) is die het contractuele evenwicht verstoort. Een huurkorting is daarom gerechtvaardigd.

Bij de bepaling of en in hoeverre de coronacrisis moet leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering is met name van belang de mate van belemmering van de bedrijfsvoering van de huurder en het omzetverlies.

Dat een huurder in zijn bedrijfsvoering door de overheidsmaatregelen belemmerd is, is meestal evident en zorgt in het algemeen niet voor bewijsproblemen. Dat er sprake is van omzetverlies is vaak ook een gegeven en kan worden aangetoond door omzetcijfers te overleggen van het ‘coronajaar’ en ter vergelijking daarmee van dezelfde periode in het meest recente jaar waarin de pandemie nog niet heerste.

Huurprijsvermindering berekenen

De hamvraag is nu: hoe de huurkorting te berekenen? In de jurisprudentie is daar verschillend over geoordeeld. Met name is er een verschil met betrekking tot de rol die de TVL speelt in deze berekening.

Wissink concludeert dat “de vastelastenmethode”, zoals geïntroduceerd door het Gerechtshof Amsterdam (zie ook onze blog van 1 oktober 2021), de juiste methode is. De TVL wordt voor het gedeelte daarvan dat voor de huur bestemd is eerst van de huurprijs afgetrokken, dat gedeelte moet de huurder sowieso aan de verhuurder betalen. Over het overgebleven bedrag wordt een korting berekend van de helft van het percentage omzetverlies van huurder. Dat levert de volgende formule op:

(totale werkelijke vaste lasten – TVL bedrag) x (huurdeel van de werkelijke vaste lasten) x percentage omzetvermindering x 50%

Dit kan er dus toe leiden dat, als het gedeelte van de TVL voor de huur gelijk is aan de gehele huurprijs, er geen recht op huurkorting is.

De conclusie van Wissink roept nog wel de nodige vragen op. Op enkele in het oog springende onderwerpen zullen wij separaat ingaan in een volgende blog.

Tot slot

Met de conclusie van PG Wissink is een belangrijke stap gezet. We zullen de daadwerkelijke beantwoording van de prejudiciële vragen door de Hoge Raad nog wel moeten afwachten. Het is overigens de verwachting dat de Hoge Raad daar niet lang mee zal wachten. Wij houden u vanzelfsprekend op de hoogte.

Hebt u vragen met betrekking tot het bovenstaande. Neem gerust contact met ons op. Wij zijn u graag van dienst!

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Blogs over huurrecht

 

what are you looking for?

pages with at least one of the search terms
pages with all search terms
pages with the exact text

in the entire website
only in the blog
in the website except the blog

Wieringa Advocaten