Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • wieringa@wieringa.nl
 
Real Estate

VvE-besluit aanvechten

In een vereniging van eigenaren (VvE) zijn de verschillende eigenaren van een pand verenigd. Via de VvE beslissen deze eigenaren gezamenlijk over zaken die voor alle eigenaren relevant zijn. Denk bijvoorbeeld aan het onderhoud van het dak of het wijzigen van de splitsingsakte, maar ook aan het uitvoeren van (bouwkundige) wijzigingen of het splitsen van een appartement.

Besluitvorming in een VvE

Besluiten van de VvE worden genomen door de vergadering van eigenaars. In de splitsingsakte is meestal geregeld hoeveel stemmen iedere appartementseigenaar kan uitbrengen. Doorgaans geldt dat de grotere woningen/bedrijfsruimten meer stemmen in de VvE hebben dan de kleinere woningen/bedrijfsruimten.

De meeste VvE besluiten worden genomen bij ‘volstrekte meerderheid’ van stemmen (tenminste de helft van de stemmen). In het splitsingsreglement staan vaak ook besluiten die met een grotere, ‘gekwalificeerde meerderheid’ moeten worden genomen. Dit is vaak het geval bij (financieel) meer ingrijpende besluiten zoals groot onderhoud. In dat geval moet de besluitvorming aan bijzondere voorwaarden voldoen. Zo kan er bijvoorbeeld een hoger quorum gelden (zijnde het minimaal aantal stemmen dat aanwezig moet zijn ter vergadering om een geldig besluit te kunnen nemen) of kan zijn voorgeschreven dat een besluit alleen bij een grote meerderheid (bijvoorbeeld van 2/3) kan worden genomen.

VvE vergadering bijeenroepen

Het splitsingsreglement (meestal ook de akte waarmee de VvE in het leven is geroepen) bepaalt de wijze waarop de leden van de VvE voor de vergadering moeten worden opgeroepen en welke termijnen er gehanteerd dienen te worden. De oproeping dient altijd schriftelijk te geschieden (bij oproeping per e-mail is aan dit vereiste voldaan). Bij de uitnodiging dient de agenda van de vergadering te worden meegezonden. Zo weten alle leden weten waarover er in de komende vergadering zal worden besloten en komt (als het goed is) niemand voor verrassingen te staan.

Vanwege de COVID-19 Pandemie heeft de overheid door middel van de ‘Tijdelijke wet COVID-19’ tijdelijke maatregelen ten behoeve van de vergadering en verslaglegging van VvE’s ingevoerd. In dit artikel wordt nader op de geschapen mogelijkheden ingegaan.

VvE besluit aanvechten

Regelmatig gaat de besluitvorming binnen een VvE niet goed. In dit kader is belangrijk dat een VvE(-bestuur) niet vrijelijk haar gang kan gaan. Zo mag een VvE besluit nooit strijdig zijn met de wet en de splitsingsakte (waaruit bijvoorbeeld de bovenstaande vereisten voor oproeping voortvloeien) en het eigen huishoudelijk reglement. Ook mag een VvE besluit niet in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid. Is dat wel het geval, dan kan een besluit nietig worden verklaard of worden vernietigd door de kantonrechter.

De maatstaf ‘in strijd met de redelijkheid en billijkheid’ is redelijk ruim. Uit de jurisprudentie blijkt dat veel VvE besluiten hieronder zouden kunnen vallen. Enkele voorbeelden:

  • Een eigenaar wenst zijn appartement te verbouwen maar krijgt daarvoor geen toestemming van de VvE;
  • De VvE weigert de noodzakelijke toestemming te geven voor het splitsen van een woning;
  • Een eigenaar wenst zijn appartement te verhuren maar krijgt daarvoor geen toestemming van de VvE;
  • De VvE besluit tot het aangaan van een forse geldlening;
  • Een VvE lid weigert zijn noodzakelijke instemming voor noodzakelijk groot onderhoud zoals bijvoorbeeld funderingswerkzaamheden;
  • Een meerderheidseigenaar in de VvE maakt ‘misbruik’ van zijn positie;
  • De VvE legt een te hoge boete op aan een lid van de VvE.

Onderneem snel actie

De wet bepaalt dat een verzoek tot vernietiging van een VvE besluit doorgaans binnen 1 maand moet worden ingediend bij de kantonrechter. Haast is dus geboden. Voor enkele zwaarder wegende besluiten, zoals een besluit tot wijziging van de splitsingsakte, geldt een termijn van drie maanden. Deze termijnen starten op de dag ná de dag waarop het VvE lid kennis kon nemen van het VvE besluit. Uit de jurisprudentie blijkt dat dit moment nogal discutabel kan zijn.

Eventueel kan aan de kantonrechter ook ‘vervangende machtiging’ worden gevraagd voor een ander besluit. Op deze manier kan het oude besluit niet alleen vernietigd worden, maar kan de kantonrechter ook een nieuw besluit nemen, buiten de vergadering om.

Aansprakelijkheid VvE bestuur

In beginsel wordt het handelen van een VvE bestuurder aan de VvE (als rechtspersoon) toegerekend. In uitzonderingsgevallen kan echter ook een VvE bestuurder persoonlijk aansprakelijk worden gesteld. (Heel) kort samengevat is dit het geval als er sprake is van ‘onbehoorlijk bestuur’. Hierbij is het niet relevant of een VvE bestuurder een vergoeding voor zijn werkzaamheden ontvangt.

Advies nodig?

Heeft u als VvE bestuur een verschil van inzicht met een VvE lid of wilt u voorkomen dat er kostbare fouten worden gemaakt voor- of tijdens een vergadering? Of bent u het als VvE-lid niet eens met een besluit dat de VvE heeft genomen?

Wieringa Advocaten heeft tientallen jaren ervaring met het adviseren en procederen over VvE-recht. Wij bekijken graag samen welke mogelijkheden u heeft. Indien mogelijk lossen we de zaak onderling op (binnen de VvE) met behoud van de goede burenrelatie. Lukt dat niet, dan begeleiden wij u graag bij een gang naar de kantonrechter. Neem gerust vrijblijvend contact op: 020-6246811 of mulder@wieringa.nl

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Blogs over vastgoed

 

what are you looking for?

pages with at least one of the search terms
pages with all search terms
pages with the exact text

in the entire website
only in the blog
in the website except the blog

Wieringa Advocaten