Servicekosten in vrije sector-huur: wisselende rechtspraak

De afgelopen tijd is wisselende jurisprudentie verschenen over de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de (hoogte van de) servicekosten. Hoe zit het nu?

Wettelijk kader
Onder kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter wordt volgens artikel 7:237 lid 3 BW de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter verstaan. Onder servicekosten wordt volgens hetzelfde artikel verstaan de vergoeding voor de in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen zaken en diensten worden aangewezen waarvoor de vergoeding moet worden aangemerkt als servicekosten.

De wet bepaalt in artikel 7:259 lid 1 BW (dit artikel is van toepassing op zowel sociale als vrije sector huurwoningen) met betrekking tot de kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten het volgende:

“De betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten beloopt het bedrag dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen.

Gezien de letterlijke tekst van de wet zou ten aanzien van (de hoogte van) de servicekosten dus contractsvrijheid moeten gelden. Pas als partijen niets hebben afgesproken, zou moeten worden teruggegrepen op de bedragen die bij ministeriële regeling zijn vastgesteld.

Redelijke verhouding
Ten aanzien van vrije sector huurwoningen werd bovengenoemd artikel in de jurisprudentie lange tijd niet zo vrij uitgelegd als waar de letterlijke tekst van spreekt. Tot 30 oktober 2018 was het vaste rechtspraak dat een overeengekomen bedrag voor servicekosten altijd redelijk moest zijn, in die zin dat het in redelijke verhouding moest staan tot de waarde waarvoor de servicekosten werden betaald.

Contractsvrijheid
In het arrest van 30 oktober 2018 is het Hof Amsterdam teruggekomen van deze rechtspraak. In dit arrest overwoog het Hof aan de hand van de wetsgeschiedenis bij artikel 7:259 lid 1 BW dat contractsvrijheid ten aanzien van de (de hoogte van) servicekosten bij vrije sector huur het uitgangspunt moest zijn, zoals deze vrijheid in beginsel ook geldt bij de vaststelling van de huurprijs (artikel 7:246 BW). Het Hof komt tot de conclusie dat de betalingsverplichting van de huurder het bedrag beloopt dat tussen huurder en verhuurder is overeengekomen. Daarbij hoeft dus geen relatie te bestaan met de werkelijke kosten en het Hof verlaat dus de vaste lijn dat de servicekosten altijd redelijk moeten zijn.

Of toch weer een redelijke verhouding?
Nu blijkt dat de hierboven genoemde interpretatie van Hof Amsterdam van artikel 7:259 lid 1 BW niet door alle rechters gevolgd wordt. In een vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam van 10 oktober 2019 wordt ten aanzien van betaling van de servicekosten met betrekking tot een vrije sector huurwoning het volgende overwogen:

“Nobillon heeft zich beroepen op nakoming van hetgeen partijen ten aanzien van de servicekosten in de huurovereenkomst zijn overeengekomen. Dat is een standpunt dat in lijn is met het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 30 oktober 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:4030). Naar verluidt is tegen dit arrest beroep in cassatie ingesteld, zodat deze beslissing nog niet onherroepelijk is. Naar het oordeel van de kantonrechter blijft beslissend dat een beding omtrent een gevergde prestatie niet redelijk is, wanneer daar tegenover geen of een verwaarloosbare prestatie staat. Over dat punt zijn in genoemd arrest geen overwegingen te vinden.”

De kantonrechter toetst in zijn vonnis dus of de servicekosten in redelijke verhouding staan tot de daarvoor geleverde prestatie, ondanks dat dit in strijd is met hogere rechtspraak.

Conclusie
De Hoge Raad zal arrest wijzen over de uitleg van artikel 7:259 lid 1 BW nu naar verluid cassatie is ingesteld tegen het arrest van het Hof Amsterdam van 30 oktober 2018. Tot die tijd blijft het in het midden wat nu bepalend is ten aanzien van servicekosten bij vrije sector huurwoningen: contractsvrijheid of de redelijkheid van de servicekosten? Het is in ieder geval niet vanzelfsprekend dat het arrest van het Hof Amsterdam zal worden gevolgd.

Nicky Loekemeijer is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?