Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • wieringa@wieringa.nl
 
Real Estate

Zeven belangrijke punten bij woning splitsen in Amsterdam

Voorkom het maken van onnodige (en vooral kostbare) fouten

Woningen splitsen is inmiddels een populaire Amsterdamse hobby. Niet verwonderlijk, want de verhuur of de verkoop van meerdere ‘kleine’ appartementen levert substantieel meer op dan de verhuur of verkoop van één groot appartement. Maar het motief hoeft niet altijd van financiële aard te zijn; zo kan het splitsen van een woning er ook voor zorgen dat een mantelzorger dicht(er)bij de zorgbehoevende kan wonen, zonder daarvoor privacy te hoeven opgeven.

Het splitsen van een woning is juridisch echter niet eenvoudig en het overtreden van de geldende wet- en regelgeving resulteert dikwijls in hoge boetes. Om u op weg te helpen onderstaand een aantal belangrijke aandachtspunten.

1. Bouwkundig of kadastraal splitsen?

Bouwkundig

De eerste vraag is of u bouwkundig of kadastraal gaat splitsen. Indien u voornemens bent uw pand te splitsen appartementen die u daarna bijvoorbeeld gaat verhuren (maar zelf in eigendom houdt), dan is er sprake van bouwkundig splitsen. Hiervoor heeft u doorgaans ‘slechts’ een omgevingsvergunning voor bouwen nodig.

Kadastraal splitsen

Bent u echter van plan om het pand te splitsen in appartementen die u daarna individueel gaat verkopen, dan noemt men dat een kadastrale splitsing en is er meestal een splitsingsvergunning nodig. Omdat er in dat geval sprake is van nieuwe woningen, worden er andere voorwaarden aan kadastraal splitsen gesteld. Zo moet er een eigen badkamer, keuken en voordeur aanwezig zijn en dienen de appartementen te worden voorzien van een huisnummer.

2. Splitsingsvergunning nodig?

Voor een kadastrale splitsing is (in tegenstelling tot een louter bouwkundige splitsing) doorgaans een splitsingsvergunning nodig. Dit, kort samengevat, wanneer het pand vóór 1940 is gebouwd en/of wanneer het pand/de woning onder de huurtoeslaggrens valt (welke voor 2019 is vastgesteld op € 720,42).

Voorwaarden splitsingsvergunning

Om een vergunning voor een kadastrale splitsing te krijgen, moet het pand aan verschillende bouwkundige eisen voldoen. Zo moet bijvoorbeeld de fundering van goede kwaliteit zijn (minimaal funderingscode 2) en dienen de kwaliteitseisen voor splitsen in acht te worden genomen (die hier kunnen worden gevonden).

Splitsen en erfpacht

Staat het (kadastraal) te splitsen pand op grond die door de gemeente in erfpacht is uitgegeven? Vergeet dan niet dat ook de erfpacht gesplitst moet worden. De nieuwe verdeling van de erfpacht over de ontstane appartementen, kan vervolgens worden verwerkt in de splitsingsakte (die geldt tussen de nieuwe appartementseigenaren).

Splitsingsvergunning aanvragen

Een aanvraag voor een splitsingsvergunning doet u door het invullen van het ‘formulier aanvraag splitsingsvergunning’, dat u stuurt naar het stadsdeel waarin het te splitsen pand gelegen is. Wordt uw aanvraag voor een splitsingsvergunning afgewezen? Dan kunt u tegen dat afwijzingsbesluit in bezwaar, hetgeen afhankelijk van de afwijzingsgrond verstandig kan zijn. Let in dit kader goed op de bezwaartermijn. Laat u die ongebruikt verstrijken, dan is de afwijzing definitief.

3. Gaat u verbouwen?

Of u nu bouwkundig of kadastraal gaat splitsen; vaak dient het pand te worden verbouwd om de splitsing mogelijk te maken. Meestal is er daarvoor een omgevingsvergunning voor bouwen nodig. Voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor bouwen, moet onder meer zijn voldaan aan de vereisten van het bouwbesluit. Zo moet het gebouw brandveilig zijn en moeten de nieuwe appartementen voldoen aan de gestelde geluidwerende maatregelen (doordat in één woning twee woningen gecreëerd worden bestaat er immers sneller gevaar op geluidsoverlast).

4. Vergunning tot woningvorming

Indien het splitsen van de appartementen als doel heeft om deze te verkopen of verhuren, dan kan er op grond van de Huisvestingswet en verordening ook een vergunning tot woningvorming nodig zijn. Het bouwbesluit vereist voor zelfstandige woningen een mi­ni­ma­le op­per­vlak­te van 18 vier­kan­te me­ter, bij onzelfstandige woningen minimaal 12 vier­kan­te me­ter. Ook de gemeente kan hier verschillende vereisten aan verbinden. In Amsterdam wordt in enkele stadsdelen bijvoorbeeld geen vergunning voor woningvorming meer verstrekt voor woningen kleiner dan 40 vierkante meter.

5. Toestemming VvE

Indien de te splitsen woning onderdeel is van een vereniging van eigenaren (VvE) is het belangrijk om te onderzoeken wat de VvE heeft bepaald over splitsing. In de splitsingsakte van de VvE kan zijn bepaald dat de andere leden van de VvE vooraf met een splitsing moeten instemmen. Is dat niet gebeurd, dan kan het (in het minst gunstige geval) zo zijn dat de splitsing moet worden teruggedraaid of er een hoge schadevergoeding moet worden betaald.

Schrijft de splitsingsakte niets voor over toestemming van de VvE, dan is splitsing doorgaans toegestaan. Dit volgt uit artikel 5:106 lid 3 BW:

“Een appartementsrecht is op zijn beurt voor splitsing in appartementsrechten vatbaar. Een appartementseigenaar is tot deze ondersplitsing bevoegd, voor zover in de akte van splitsing niet anders is bepaald.”

6. Gemeenschappelijke delen

Ook kan het zo zijn dat er voor de splitsing (bouw)werkzaamheden moeten worden verricht aan delen van het pand die mede-eigendom zijn van een ander.

Neem bijvoorbeeld de fundering onder uw pand. Die deelt u in ieder geval met eventuele andere appartementen in het pand (verenigd in de VvE waarvan u ook onderdeel uitmaakt), maar wellicht ook met de eigenaren van een naastgelegen pand. Het komt, zeker in Amsterdam, namelijk regelmatig voor dat de (bouw)muur die uw pand van dat van uw buren scheidt (en de daaronder gelegen fundering) gemeenschappelijk eigendom is. In dat geval heeft u toestemming van uw buren nodig om hieraan te mogen werken.

Voert u de werkzaamheden zonder voorafgaande toestemming uit, dan handelt u per definitie onrechtmatig en kunt u gehouden worden tot betaling van een schadevergoeding. Aan de andere kant; als uw buren toestemming geven, dan kunt u een vergoeding van hen verlangen (ook hun zaak wordt immers verbeterd).

7. Boetes

Wellicht een open deur, maar houdt er rekening mee dat op het niet-naleven van de relevante wet- en regelgeving hoge boetes staan. Bijvoorbeeld bij het ontbreken van een verplichte vergunning voor woningvormen is het college van burgermeester en wethouders bevoegd om op grond van de huisvestingsverordening een boete op te leggen van € 18.000.

Indien u niet zeker weet of u aan alle vereisten heeft voldaan of andere vragen heeft, neem dan gerust contact op.

Dit artikel is mede tot stand gekomen door bijdragen van Marcel Beekman, momenteel als juridisch medewerker verbonden aan Wieringa Advocaten.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Björns recent blogs

 

what are you looking for?

pages with at least one of the search terms
pages with all search terms
pages with the exact text

in the entire website
only in the blog
in the website except the blog

Wieringa Advocaten