Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • wieringa@wieringa.nl
 
Anna Zijlstra, 08/01/2019

Het belang van de WOZ-beschikking en het energielabel voor de huurprijs

Sinds 1 oktober 2015 is de WOZ-waarde van een verhuurde woning onderdeel van het woningwaarderingsstelsel (het puntensysteem) voor zelfstandige woonruimte. Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe hoger het puntenaantal en de daarmee corresponderende ‘maximale redelijke huurprijs’ van de betreffende woning zal zijn. Zie in dit kader tevens mijn blog van 8 oktober 2015. Ook de energieprestatie telt sinds 1 januari 2015 mee in het puntenaantal van zelfstandige huurwoningen.

Toetsing aanvangshuurprijs, art. 7:249 BW

Huurders van zelfstandige woonruimte kunnen binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst (art. 7:249 lid 1 BW) of - als er sprake is van een bepaalde tijd huurovereenkomst van twee jaar of korter - binnen zes maanden na afloop van de bepaalde tijd (lid 2) de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs. De Huurcommissie stelt in dat geval eerst het aantal punten van de woning vast op de datum van ingang van de huurovereenkomst (peilmoment). Als de met het aantal punten corresponderende ‘maximale redelijke huurprijs’ lager ligt dan de liberalisatiegrens en de overeengekomen huurprijs, dan zal de Huurcommissie de aanvangshuurprijs vaststellen op de maximale redelijke huurprijs. Voor huurovereenkomsten die in 2019 worden aangegaan geldt een liberalisatiegrens van € 720,42, wat neerkomt op 145 punten.

WOZ-waarde

Het puntenaantal wordt voor een belangrijk deel bepaald door de hoogte van de WOZ-waarde op het peilmoment. De wettelijk voorgeschreven minimum WOZ-waarde is per 1 juli 2018 € 41.816,-. Deze minimumwaarde wordt niet alleen in de berekening meegenomen als de werkelijke WOZ-waarde lager ligt dan dit bedrag, maar ook als er in het geheel geen WOZ-beschikking is afgegeven voor de verhuurde zelfstandige woonruimte. Dat de WOZ-waarde, als er wel een beschikking was afgegeven, vele malen hoger zou hebben gelegen dan deze minimumwaarde is een omstandigheid die in beginsel voor risico van de verhuurder komt: zo oordeelde ook de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland op 21 november 2018. In deze zaak beschikte de verhuurder op het peilmoment slechts over één WOZ-beschikking voor meerdere zelfstandige woonruimtes die gelegen waren op verschillende verdiepingen in een pand. Omdat er voor de betreffende zelfstandige woning geen afzonderlijke WOZ-beschikking was afgegeven en de verhuurder geen gegronde reden had aangevoerd voor de afwezigheid van een afzonderlijke beschikking, oordeelde de kantonrechter dat de Huurcommissie terecht de minimumwaarde in de beoordeling had betrokken. In casu had de verhuurder nog een beroep gedaan op een afzonderlijke WOZ-beschikking van twee jaar na de ingangsdatum van de huurovereenkomst, maar die beschikking kon niet als onderbouwing dienen voor de stelling dat de WOZ-waarde op het peilmoment in feite hoger zou hebben gelegen dan de minimumwaarde.

Energielabel

Ook de energieprestatie telt mee in het puntenaantal. In totaal kunnen er 44 (voor een eengezinswoning) respectievelijk 40 (voor een meergezinswoning / duplexwoning) punten worden behaald. Hoe energiezuiniger de woning, hoe meer punten en hoe hoger de ‘maximale redelijke huurprijs’. Beschikt u niet over een energielabel of energie-index, dan worden er mogelijk nog wel punten toegekend op basis van het bouwjaar van de woning maar dat aantal ligt mogelijk lager dan als u wél over een energielabel of index beschikt. Een woonruimte uit 1976 of ouder krijgt in dit kader namelijk al geen punten meer toegekend.

Wanneer met name van belang?

Het hebben van een (separate) WOZ-beschikking en/of energielabel/energie-index is met name van belang als u eraan twijfelt of uw zelfstandige woning, die u voornemens bent te verhuren, zonder deze twee documenten boven de maximale redelijke huurprijs zal uitstijgen. U kunt dit controleren door de huurprijscheck op de website van de Huurcommissie te doorlopen.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Anna Zijlstra is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van dit artikel kunt u zich wenden tot één van de advocaten binnen het praktijkgebied

 

what are you looking for?

pages with at least one of the search terms
pages with all search terms
pages with the exact text

in the entire website
only in the blog
in the website except the blog

Wieringa Advocaten