Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • wieringa@wieringa.nl
 
Lease and Tenancy

De failliete huurder

In de Serie Huurrecht en Faillissement

De meeste ondernemers hebben linksom of rechtsom te maken met huur en komen vroeg of laat ook in aanraking met het faillissementsrecht. Om u nader te informeren over de combinatie van die twee belangrijke onderwerpen, schrijven wij de Serie Huurrecht en Faillissement. In deze blog behandelen wij het faillissement van de huurder en de tussentijdse opzegmogelijkheid van de verhuurder en de curator.

De huurder gaat failliet

Indien de huurder failliet is, geldt op grond van artikel 39 Fw dat zowel de curator als de verhuurder de huur (op korte termijn) tussentijds kan opzeggen. Vanaf de datum van faillietverklaring is de huurprijs een boedelschuld (dus hoog in rang). De regeling van artikel 39 Fw is het resultaat van een afweging van de belangen van de verhuurder en de belangen boedel. De curator kan in het belang van de boedel lopende huurovereenkomsten op korte termijn beëindigen, en de verhuurder krijgt daartegenover een boedelschuld (hoge rang). Een vordering uit hoofde van huurpenningen van vóór de faillissementsdatum zijn concurrente faillissementsvorderingen (lage rang).

Artikel 39 Fw ziet niet op de situatie dat de verhuurder failliet is. Op die situatie zullen wij nader ingaan in onze volgende blog.

De opzegging

Op grond van artikel 39 Fw moet de opzegging (veelal) worden gedaan tegen het einde van de maand en met inachtneming van de overeengekomen of gebruikelijke termijn. Een termijn van drie maanden is in elk geval voldoende. Als er echter huurpenningen vooruitbetaald zijn, dan kan de huur niet eerder opgezegd worden, dan tegen de dag, waarvoor de huur vooruit is betaald. In beginsel moeten bij de opzegging in faillissement dezelfde formele vereisten in acht worden, als bij opzegging buiten faillissement. Veelal zal de huur moeten worden opgezegd bij deurwaardersexploot of aangetekende brief (artikel 7:271 lid 3 BW, artikel 7:293 lid 1 BW).

De oplevering

Bij het einde van de huurovereenkomst kan de (gewezen) verhuurder uit hoofde van zijn recht op het gehuurde verlangen dat de curator de tot de boedel behorende zaken uit het gehuurde verwijdert. Deze verplichting rust op de curator in zijn hoedanigheid en is derhalve een boedelschuld. Voor schade aan het gehuurde, die op grond van (veelal de algemene bepalingen bij) de huurovereenkomst, dan wel artikel 7:224 BW, bij het einde van de huur dient te worden herstellen dan wel te worden vergoed, geldt dat die verbintenis geen boedelschuld, maar slechts een concurrente faillissementsschuld is. Dat is slechts anders indien de schade is ontstaan door een handelen van de curator. Dit volgt uit het en (onder meer) het Koot Beheer/Tideman-arrest van de Hoge Raad van 19 april 2013.

Schadevergoeding

De beëindiging van de huurovereenkomst op de voet van artikel 39 Fw leidt tot een regelmatige beëindiging. In beginsel bestaat geen recht op schadevergoeding aan de verhuurder. En waar geen schadevergoedingsverplichting van de huurder c.q. de curator bestaat, kan door de verhuurder ter zake ook geen borg worden aangesproken. Over de schadevergoedingsplicht kunnen wel weer andersluidende afspraken worden gemaakt, die echter niet aan de boedel kunnen worden tegengeworpen, waarover meer in de (nog te volgen) blog over bankgarantie, hoofdelijkheid en borg.

Onderhuur door curator

Het is niet ongebruikelijk dat de curator gedurende de opzegtermijn het gehuurde wil onderverhuren aan en derde. Vaak zal dat gebeuren in het kader van een beoogde doorstart. In veel huurovereenkomsten en de daarop van toepassing verklaarde algemene bepalingen is echter een verbod op onderhuur opgenomen. Op 14 maart 2017 heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden een arrest gewezen waarin het oordeelt dat een curator persoonlijk (pro se) aansprakelijk is voor schade van de verhuurder, als de curator in strijd met een onderhuurverbod het gehuurde onderverhuurt of in gebruik geeft aan een derde. Over dit arrest hebben wij reeds eerder geblogd.

Roerende zaken

Artikel 39 Fw is niet alleen van toepassing op de huur van onroerende zaken, maar ook op roerende zaken, waarover nog uitgebreid zullen schrijven in de (nog te volgen) blog over roerende zaken en operational en financial lease. Overgens bestond hierover in de literatuur lange tijd discussie maar die is geëindigd met het arrest van 9 januari 2015 van de Hoge Raad.

Tot slot

Als u verhuurder bent en uw huurder failliet gaat, heeft dat grote gevolgen voor u. Enkele belangrijke aspecten zijn hierboven toegelicht. In de faillissementswet is gepoogd tegemoet te komen aan de belangen van zowel de faillissementsboedel als de verhuurder. Het is dus zaak om u als verhuurder te vergewissen van uw belangen en rechten. Is of gaat uw huurder failliet? Of hebt u vragen over andere onderwerpen waarbij huur en faillissement samenkomen? Neem dan gerust contact met ons op. Wij zijn u graag van dienst!

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Blogs van Joost van der Grinten

 

what are you looking for?

pages with at least one of the search terms
pages with all search terms
pages with the exact text

in the entire website
only in the blog
in the website except the blog

Wieringa Advocaten