Opzegging huurovereenkomsten

Als een verhuurder besluit om de huurovereenkomst van een bedrijfsruimte op te zeggen, is hij – naast de contractuele verplichtingen – gebonden aan de dwingendrechtelijke regels van het huurrecht. Om te bepalen welke wettelijke regels van toepassing zijn, is het van belang een onderscheid te maken tussen de twee soorten bedrijfsruimten die de wet kent:

1) bedrijfsruimten die zijn bedoeld voor de uitoefening van horeca- en winkelbedrijven etc., de zogeheten 7:290 BW – bedrijfsruimten (klik hier);
2) bedrijfsruimten die zijn bedoeld als kantoor, fabriek, opslagplaats etc., de zogeheten “overige bedrijfsruimten” van artikel 7:230A BW.

In deze weblog zal ik de wettelijke regels voor de beëindiging van de huurovereenkomst van artikel 7:290 BW – bedrijfsruimte bespreken. De huurders van deze bedrijfsruimte genieten namelijk een termijnbescherming van twee keer vijf jaar (7:291 t/m 7:300 BW). Voor deze categorie bedrijfsruimte geld een sterkere huurbescherming dan voor huurders van “overige bedrijfsruimten”. De wetgever vond dit noodzakelijk, omdat de huurders van 7:290 BW bedrijfsruimte meer gebonden zijn aan de plaats waar hun bedrijfsruimte is gevestigd. Bij een gedwongen verhuizing kan hun vaste klantenkring immers verdwijnen (goodwill). De locatie speelt bij de huurders van “overige bedrijfsruimten” een minder grote rol.

Opzegging na de eerste vijf jaar
In het kader van de huurbescherming kan verhuurder de huur na de eerste vijf jaar slechts opzeggen op grond van de volgende twee in artikel 7: 296 lid 1 BW genoemde redenen:
1) de huurder is geen goede huurder, omdat hij een “slechte bedrijfsvoering” voert, of
2) de verhuurder heeft de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor “dringend eigen gebruik”.

Als de verhuurder na afloop van die eerste vijf jaarstermijn wil opzeggen, moet hij minstens één jaar voor het einde van die termijn de huurder in kennis stellen d.m.v. een deurwaardersexploot of een aangetekende brief van die opzegging onder opgave van één van de bovengenoemde redenen.

Als de huurder binnen zes weken na de ontvangst van die opzegging niet schriftelijk meedeelt dat hij in de beëindiging van de huurovereenkomst instemt, zal de verhuurder bij de rechter moeten vorderen dat op voornoemde redenen de huurovereenkomst moet worden beëindigd. In dit geval is de verhuurder dus afhankelijk van het oordeel van de rechter. Mocht de rechter beslissen dat er geen sprake is van de door de verhuurder aangevoerde redenen, kan de huurder in het gehuurde blijven.

Opzegging na tien jaar
Na afloop van de tweede vijf jaarstermijn heeft de verhuurder nog twee extra wettelijke redenen om op te zeggen (artikel 7: 296 lid 4 BW). Naast de twee genoemde redenen van “slechte bedrijfsvoering” en “dringend eigen gebruik” kan de verhuurder de huurovereenkomst ook opzeggen:
3) als de huurder weigert om een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst te aanvaarden, of
4) de verhuurder een geldend bestemmingsplan wil verwezenlijken.

Artikel 7:296 lid 3 BW geeft echter nog een vijfde opzeggingsgrond als vangnet, in de vorm van een belangenafweging.

Ook hier geldt dat de opzegging minimaal een jaar voor het einde bij exploot of aangetekende brief moet geschieden, met opgave van de reden. Als de huurder niet binnen zes weken na ontvangst van die opzeggingsbrief instemt met de beëindiging, zal de verhuurder wederom zijn vordering tot beëindiging aan de rechter moeten voorleggen.

In dat geval moet de rechter eerst beslissen of aan de voorwaarden van de vier wettelijke opzeggingsgronden is voldaan. Indien daaraan niet is voldaan, zal de rechter een afweging moeten maken tussen enerzijds de belangen van huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst en anderzijds de belangen van verhuurder bij beëindiging. De rechter kan alleen hierover beslissen als het in de vordering van beëindiging is gesteld. Met andere woorden moet de verhuurder in de praktijk bij de opzegging niet alleen één van de vier wettelijke opzeggingsgronden opgeven, maar dient hij ook te vermelden dat de belangen van de verhuurder die tot het gebruik van die opzeggingsgrond hebben geleid zwaarder wegen dan het belang de huurder bij voortzetting.

Stephanie Mekking is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?