Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • wieringa@wieringa.nl
 
Huurrecht
Christopher Seine, 11/09/2013

Ontruiming van het gehuurde bij voormalig structurele wanbetaling II

In een eerdere bijdrage gaven wij reeds aan dat in de jurisprudentie wordt aangenomen dat een huurachterstand van drie maanden in beginsel voldoende grond oplevert voor ontruiming van het gehuurde. Echter, ook zonder dat aan deze eis is voldaan, kan reden bestaan voor ontruiming van het gehuurde. Een voorbeeld is het structureel niet-tijdig betalen van de huur door de huurder.

De kantonrechter te Rotterdam diende zich recent over deze materie uit te laten.

De kantonrechter overwoog in de eerste plaats dat op de ontbinding van een huurovereenkomst het regime van het algemene verbintenissenrecht en het stelsel van artikel 6:265 BW van toepassing is. Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortschietende partij aantoont dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt of een geslaagd beroep doet op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.

De verhuurder legde aan haar vordering ten grondslag dat sprake was van (herhaalde) wanbetaling. Op een zeker moment was een betalingsregeling tussen partijen overeengekomen ter zake van een huurachterstand, die uiteindelijk niet werd nagekomen. Ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding in de onderhavige procedure betrof de nieuwe huurachterstand drie maandelijkse huurtermijnen. De huurder verweerde zich door te wijzen op de omstandigheid dat de huurachterstand inmiddels (ten tijde van de zitting) volledig was ingelopen.

De kantonrechter overwoog dat hoewel de huurder de huurachterstand in de loop van de procedure had ingelopen, dat zijn tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst niet ongedaan maakte. Immers, het is blijvend onmogelijk om niet (tijdig) nagekomen verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst alsnog tijdig na te komen, aldus de kantonrechter. De kantonrechter was dan ook van oordeel dat vaststond dat de huurder tekort was geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens de verhuurder.

De huurder beriep zich vervolgens op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid. Bij de toetsing aan de redelijkheid en billijkheid is een volle afweging van de belangen van partijen aan de orde, aldus de kantonrechter. In dat verband had de huurder aangevoerd dat hij graag in het gehuurde wilde blijven wonen, omdat hij daar al 25 jaar woonde en ontruiming in deze moeilijke jaren een klap zou betekenen die hij niet te boven zou komen.

De kantonrechter was van oordeel dat een dergelijke omstandigheid in beginsel niet dermate bijzonder en zwaarwegend is dat het woonbelang van de huurder dient te prevaleren boven het belang van de verhuurder bij een huurder die tijdig de huur betaalt. Echter, onder de gegeven omstandigheden sloeg de belangenafweging naar het oordeel van de kantonrechter tóch door in het voordeel van de huurder. De huurder had onbetwist gesteld dat zowel zijn maatschappelijk werker als hijzelf een brief aan de verhuurder en haar incassogemachtigde hadden geschreven waarin de persoonlijke situatie van de huurder werd besproken, waaruit bleek dat deze situatie tijdelijk was. In een brief werd zelfs aangegeven dat er een eindbeschikking van een kantonrechter was gewezen met betrekking tot een boedelscheiding en werd een termijn genoemd waarbinnen de huurder verwachtte over voldoende geld te beschikken om de huurachterstand volledig in te kunnen lopen. Niet was gebleken dat de verhuurder, althans haar incassogemachtigde, inhoudelijk had gereageerd op deze brief. Zij had volstaan met het sturen van (nog) een standaardaanmaning. Daarmee had de verhuurder het (woon)belang van de huurder niet onderschreven, aldus de kantonrechter. Daarbij werd door de kantonrechter ook waarde gehecht aan het feit dat de huurder de huurachterstand ook daadwerkelijk - conform het door hem benoemde perspectief in de brief - op de genoemde datum had ingelopen en bovendien aan zijn maandelijkse betalingsverplichtingen was blijven voldoen.

Het belang van de verhuurder was daarmee onder de gegeven omstandigheden naar het oordeel van de kantonrechter voldoende gewaarborgd. De gevorderde ontbinding (en ontruiming) werd daarom afgewezen.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van dit artikel kunt u zich wenden tot één van de advocaten binnen het praktijkgebied Huurrecht

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten