Marjet van Bezooijen

Anna Zijlstra, 2 december 2016

Nederland vakantieland: Amsterdam

Inleiding

Je huis verhuren aan toeristen. Het is een praktijk die zich snel verspreidt. Vakantieverhuur heeft ook veel positieve aspecten. Zo ervaar je als toerist op een andere manier de stad die je bezoekt en als verhuurder verdien je er een leuk zakcentje mee. Keerzijde is dat de sociale cohesie in een wijk verdwijnt omdat niemand meer naar de plaatselijke bakker gaat, en dat luidruchtig feestende logées voor heel wat overlast kunnen zorgen. Om te zorgen voor een goed evenwicht tussen de voor- en nadelen is vakantieverhuur in Nederland gereguleerd. Overtreding van deze regels wordt streng beboet. Wie zijn of haar woning aan toeristen wil verhuren doet er dan ook verstandig aan om van tevoren goed de regels door te nemen. De regels met betrekking tot vakantieverhuur worden zowel op nationaal niveau als op regionaal niveau vastgesteld. In deze blog gaan we in op de regels voor de gemeente Amsterdam.

Regels binnen de gemeente Amsterdam

De regels voor vakantieverhuur zijn in Amsterdam bijzonder complex en er zijn ook nog vele privaatrechtelijke belemmeringen. Zo is allereerst de vraag wie zijn huis aan toeristen mag verhuren. Dit is namelijk lang niet voor iedereen toegestaan. Splitsingsakten van VvE’s en/of huurovereenkomsten verbieden appartementseigenaren en/of huurders regelmatig hun woning te verhuren. Ook voor degene die een sociale woonruimte huurt is het niet toegestaan zijn of haar huis te verhuren aan toeristen. Vervolgens zijn er de regels over de vakantieverhuur zelf. Voor de gemeente Amsterdam zijn deze te vinden in de notitie ‘Toeristische verhuur van woningen (“vakantieverhuur”) in Amsterdam’. De belangrijkste uitgangspunten zijn dat de verhuur (brand)veilig moet zijn, dat er toeristenbelasting moet worden afgedragen en dat de woning bewoond moet worden.

Brandveilig gebruik

Op grond van artikel 4.1 van de Bouwverordening Amsterdam 2013 is er een omgevingsvergunning ‘brandveilig gebruik’ nodig bij verhuur waarbij meer dan 4 mensen blijven overnachten. De gemeente Amsterdam wijkt hiermee af van het algemene criterium dat er pas een omgevingsvergunning ‘brandveilig gebruik’ nodig is als er aan meer dan 10 mensen tegelijk verhuurd wordt (artikel 2.2 Bor). Een vergunning ‘brandveilig gebruik’ kost momenteel bij de gemeente Amsterdam € 879,-. Voor dit bedrag komt de brandweer kijken of er onder andere voldoende brandmelders, blusmiddelen en vluchtroutes aanwezig zijn.

Toeristenbelasting

De af te dragen toeristenbelasting bedraagt in Amsterdam 5% van de overnachtingskosten. Momenteel hoeft er alleen toeristenbelasting betaald te worden over de ‘kale’ overnachtingsprijs. Dit gaat echter binnenkort veranderen. Per 1 januari 2017 vervallen de kosten voor het ontbijt en/of de bemiddeling als aftrekpost en zal ook over dit bedrag toeristenbelasting betaald moeten worden. Bij verhuur via Airbnb wordt de Amsterdamse toeristenbelasting automatisch verrekend, bij verhuur via andere organisaties moet deze door de verhuurder zelf afgedragen worden. De verhuurder moet zich in ieder geval zelf van tevoren melden bij de gemeente. Naast toeristenbelasting moet u uiteraard ook nog inkomstenbelasting betalen over uw inkomsten uit vakantieverhuur.

De woning moet bewoond worden

Belangrijkste maar ook meest lastige criterium van het Amsterdamse beleid is dat er alleen sprake is van vakantieverhuur als de woning bewoond wordt. Dit is ook meteen het verschil tussen vakantieverhuur en een hotel waarin geen bewoners verblijven. Als er geen sprake meer is van bewoning is dit in Amsterdam in strijd met zowel het bestemmingsplan als de Huisvestingswet 2014.

Het bestemmingsplan regelt welke activiteiten waar uitgevoerd mogen worden om zo te zorgen voor een goede ruimtelijke ordening. Waar wonen op grond van het bestemmingsplan is toegestaan, zal het gebruik als hotel veelal niet zijn toegestaan. Handelen in strijd met het bestemmingsplan is strafbaar en kan gesanctioneerd worden met een boete van ten hoogste € 20.500,-. Hierop wordt echter meestal niet gehandhaafd, omdat deze grondslag lastiger te bewijzen is.

Daarnaast is in Amsterdam het gebruik van een woning voor andere doeleinden dan wonen altijd in strijd met de Huisvestingswet 2014. Deze wet biedt gemeenten in Nederland instrumenten om te sturen in de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad (de hoeveelheid beschikbare woningen). Dit voor het bestrijden van ongewenste effecten van schaarste op de beschikbaarheid van (goedkope) woonruimtes. Een van de instrumenten is dat de gemeenten bij regionale verordening bepalen welke woningen behoren tot de woonruimtevoorraad. De woningen die tot de woningvoorraad behoren – in Amsterdam zijn dit alle woningen – mogen op grond van de Huisvestingswet 2014 niet voor andere doeleinden dan bewoning gebruikt worden. Worden deze woningen toch voor andere doeleinden dan bewoning gebruikt, dan is er sprake van woningonttrekking. De gemeenten bepalen zelf of zij woningonttrekking sanctioneren, en zo ja hoe hoog deze boete is. Gezien de schaarste op de woningmarkt staan er in Amsterdam flinke boetes op woningonttrekking. De boete voor een eerste overtreding is op dit moment nog 13.500,- euro, maar deze gaat, zoals mijn collega Anna Zijlstra al eerder blogde, binnenkort fors omhoog.

Het is dus van belang te weten wanneer er nog sprake is van bewoning. Strikt genomen is er zelfs bij vakantieverhuur van de woningen voor één nacht al tijdelijk geen sprake meer van bewoning. Bij de vraag of er in zijn algemeenheid ook nog sprake is van bewoning is het antwoord ruimer. De gemeente Amsterdam heeft in haar beleid bepaald dat zij er bij minder dan 60 dagen verhuur per jaar in beginsel nog vanuit gaat dat er sprake is van bewoning. Bij meer dan 60 dagen neemt vakantieverhuur de overhand op het gebruik van de ruimte als woning en zou er niet langer sprake zijn van ‘bewoning’. Het 60-dagencriterium is echter niet een hard criterium. Als er bijvoorbeeld geen bewoner is ingeschreven op het adres wordt ervan uitgegaan dat de woning niet wordt bewoond en is vakantieverhuur niet toegestaan. Ook als een woning er niet bewoond uitziet, zal een toezichthouder ervan uitgaan dat de woning niet wordt bewoond en zal u moeten bewijzen dat er wel degelijk sprake is van bewoning.

Wilt u meer informatie over de regels van vakantieverhuur in Amsterdam of dreigt u een boete te krijgen? Neemt u dan vooral contact met ons op.

Marjet van Bezooijen en Anna Zijlstra zijn niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bestuursrecht.

Vragen?