Sebastiaan Levelt, 18 februari 2014

Oneigenlijk gebruik Huisvestingswet door gemeenten frustreert woningdelen (II)

De raad van de gemeente Amsterdam heeft onlangs voor de uitvoering van de Huisvestingswet nieuw beleid vastgesteld onder de titel “Ruimte voor Woningdelers”. Onder woning delen wordt verstaan het bewonen van een zelfstandige woonruimte door méér dan een huishouden, in de betekenis die in de gemeente Amsterdam daaraan wordt gegeven, namelijk drie volwassenen of meer.

De titel van de notitie en het nieuwe beleid suggereert ten onrechte dat er ruimte wordt geboden aan woningdelers. Om twee redenen is deze titel misleidend.

Ten eerste bestaat de ruimte voor woningdelen al. De Huisvestingswet kent geen verbod een zelfstandige woonruimte te bewonen met drie volwassenen of meer, die niet binnen het door de gemeente in dit kader te beperkt opgevatte begrip van ‘huishouden' vallen. Een dergelijk verbod is in ieder geval niet opgenomen in artikel 30, eerste lid, aanhef en onder c, van de Huisvestingswet, dat gaat over het omzetten van een zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte. De samenstelling van de groep personen of hun onderlinge relaties, die gezamenlijk een zelfstandige woonruimte bewonen, maken deze woonruimte niet onzelfstandig. Hiervoor zijn bouwkundige ingrepen noodzakelijk. Nergens in de Huisvestingswet is bepaald dat een vrije sectorwoning alleen door één huishouden mag worden bewoond. Stel dat een dergelijk verbod moet worden geacht in de wet te zijn opgenomen, dan is een eenduidige invulling van het begrip huishouden door de formele wetgever vereist en kan dit niet worden overgelaten aan de gemeentelijke wetgever. Dan zou iedere gemeente eigen eisen kunnen stellen aan de samenstelling van de groep personen die een woonruimte mogen bewonen. Bij gebreke van een verbod met drie volwassene of meer een vrije sectorwoning te bewonen, bestaat de ruimte voor woningdelen al.

Ten tweede is de titel misleidend omdat het nieuwe beleid in plaats van ruimte voor woningdelen te bieden, deze ruimte juist beperkt. Dit is het gevolg van onder meer de voorwaarde dat binnen de woonruimte er gemiddeld 15m² gebruiksoppervlak per bewoner plus 15m² gebruiksoppervlak voor de gemeenschappelijke verblijfsruimte dient te zijn. Deze voorwaarde miskent dat de aanvullende bevoegdheid van gemeenten ten aanzien van bij of krachtens het Bouwbesluit gegeven voorschriften (waarin 12m² is opgenomen) is uitgesloten en de voorschriften van het Bouwbesluit publiekrechtelijk gezien maximale voorschriften zijn. De gemeenteadvocaat heeft de gemeenteraad er dan ook terecht op gewezen dat er sprake is van oneigenlijke aanvulling van het Bouwbesluit, doch heeft hierbij de opening gelaten. Indien deze norm zou worden gesteld met het oog op andere belangen dan de veiligheid en gezondheid van de bewoners zelf, kan het verdedigbaar zijn dat het voorgestelde beleid het Bouwbesluit niet oneigenlijk aanvult. Een ander belang dan het tegengaan van overbewoning is echter niet aan de orde, zodat de raad ten onrechte de vermaning van de gemeenteadvocaat niet ter harte heeft genomen.

Er kunnen daarom serieuze vraagtekens worden gezet bij de vraag of deze notitie in overeenstemming is met het recht. Indien dat niet het geval is, kan de gemeente Amsterdam worden verweten onrechtmatig te handelen door toepassing van deze beleidsregels, al dan niet na vernietiging van handhavingsbesluiten door de rechter. De gemeente trekt aldus een aansprakelijkheid naar zich toe. De schade die wordt veroorzaakt, kan zowel bij verhuurders als huurders, aanzienlijk zijn.

Vragen?